2020年2月26日水曜日

【宇都宮市で売れてる物件の傾向とは!?】土地・中古住宅・中古マンションのお買得物件を考えてみたら!?

不動産業において住宅の繁忙期は通常、年明け1月から4月の連休前くらい頃になります。

学校や会社の新年度が4月からなのが影響しているのが主な原因ですが、年々ピークの分散化が進んでいるのを感じます。



今回は、ここ一年ほどの宇都宮市で売れ筋のラインといえる価格帯と物件の種別について考えてみました。


まず、圧倒的に人気のエリアは多少値段が高くても売れ行きもよくすぐに成約になっていることをご理解ください。

一般の方に多い不動産市場の勘違いが、『今は空き家も多いから家はなかなか売れないだろう。』みたいな発想です。

こういったマスコミが流す情報をうのみにしてしまう方も多いので、不動産マーケットに大きな誤解を生んでいます。

リーマンショック時でも、売れる物件は飛ぶように売れてました!

今も売れ筋の物件は販売を始めてすぐに成約になることはよくあることです。


そもそもこの 【売れる物件】はなかなかマーケットに顔を出さないのです!

だから、物件が出るとすぐに成約になっていきます。

例えば、宇都宮市でも人気の住宅地の住所で言えば【元今泉】【宿郷】【中今泉】【泉が丘】【鶴田】【下栗】このあたりの物件はまず数自体が非常に少ないです。

特に、区画整理が終わって道路が広く整備されている地区は人気が高いです。

売り物件は少ないのに、欲しいと考えている方が多いのが特徴です。


他にも、JR宇都宮駅周辺や、中心市街地の物件も、なかなかマーケットに顔を出しません。


大手企業の職場が多い駅東エリアでも人気の【元今泉】【宿郷】【中今泉】【泉が丘】は探している方も多く、条件が良ければ少し高くてもすぐに成約になっていきます。


特にここ数年はJR宇都宮駅徒歩圏の【元今泉】【宿郷】エリアは地価が上昇していることもあり、売主さんも強気の値段で販売を開始されるケースも増えていますが、それでもそれほど時間がかかることなく成約になるケースが多くなっています。


一方、特定の人気エリアでない宇都宮市の郊外の住宅地の場合の売れ筋の特徴は、土地でいえば、60坪以上くらいで1000万円以下の物件なんかは動きがいいですね。

人気エリア以外で、土地が1500万円以上になると動きが鈍くなり、2000万円を超えてくるとよっぽど条件が良いロケーションでもなければ、なかなか売れないのが現状です。

土地を買う人はのほぼすべては購入した物件に新築の戸建て住宅を建築しますから、建物にお金をかけたい場合は、土地に予算を使えないですからね。


宇都宮市では大手企業にお勤めの方ならだいたい5000万円くらいまでが予算で、一般の中小企業にお勤めの方なら3000万円前後予算になる方が多いです。


そう考えると、土地を購入して新築の戸建てを建てるのってコストがかかりますね(^_^;)


要は土地の場合は住宅地として需要のある広さと、価格がマッチしているところは動きがいいですが、土地が大きすぎたりして価格が高くなっていたり、安くても面積が小さいような物件はなかなか売れないです。


郊外の住宅地では条件の悪い、旗竿地やツッコミ道路の土地や日当たりの悪い物件は相当価格を低く設定してもなかなか動かないケースも多いです。




一方、中古住宅になると人気エリア以外の売れ筋はわかりやすくて、宇都宮市内ならだいたい1500万円以内の物件は足が早いです!

築5年以内くらいの築浅物件で2500万円くらいの物件もよく動いてますね。


コスパで考えたら、断然中古住宅がお買い得ですからね。


築浅の中古住宅の多くは、わずか数年で新築時に支払った金額の20%〜30%を減価した新築プレミアムを剥がされた値段で販売されますからね。


築古の中古住宅の場合はたいていは土地代だけで建物はタダついくるような物件ばかりなので、どこまでリフォームするかで大きくコストはおさえられると思います。


ただ、、、大手メーカーの住宅なら20年以上経っていてもなんとか住めますが、地場の工務店が造った一般的な仕様の木造住宅なんかだと、夏は暑いし、冬は寒い、断熱性の低い住宅も多いので、快適さとは程遠い物件も多いです。私なら住みたくないです。。(^_^;)


予算の問題もあるでしょうが、戸建てなら築浅(築5年以内くらい)の2000万円前後の物件が狙い目でしょう。


余裕があれば、グレードの高い仕様の建物が付いた中古住宅を探すのが戸建てならコスパ最強です。

建物のグレードが高ければ築年数が20年以上でもリノベーションして長期間快適に暮らせますからね。



その点、考えると中古マンションは築年数をあまり気にしないでも快適に暮らせるので圧倒的に有利ですね。

やはり、ここ数年の成約データを見ていても圧倒的に流動性が高いのが中古マンションです!


分譲マンションは、【流動性が高い=資産性が高い】のです!


戸建てにこだわりがないなら、今は中古マンションがマイホームとしての選択肢として最強になりつつあります。(*´ω`*)


なんだかんだ言っても、中古住宅は建物の資産価値を評価してもらいにくいので、土地の価値がそのまま出てしまいます。

人気のある限られた立地以外は、不動産を換金しようと売却に出しても、なかなか買い手が現れないケースが今後はもっと増えると予想しています。


だから、もし何かの都合でマイホームを売却しようとすると苦労します。


その点、中古マンションは売るのもよし、貸すのもよし、なので流動性が高いのが特徴です。


戸建てでも賃貸に出すことは可能ですが、収益性や管理の手間を考えるとあまり現実的な選択ではないし、築古の戸建ての賃貸はよほどロケーションが良い立地か低家賃にでもしなければなかなか入居者も決まりません。


マイホームは【賃貸かor購入か】みたいな馬鹿げた比較はあまり意味がないんです。

そもそも、賃貸仕様のお家とマイホームでは住心地がまったく別物ですからね。


同じ支払額のマンションでも、分譲マンショと賃貸用マンションの設備仕様は全く別なので、住心地は天と地の格差があるんです。(^_^;)


飛行機でもファーストクラスとエコノミークラスで同じ飛行機で同じ時間に場所に移動できるに天と地の料金格差があるのは皆さんでも理解できますよね。


時間の充実度にお金を払う尺度がマイホームにも重要になります。

せっかくマイホーム購入するのに賃貸物件と同じ低品質の住まいなら、賃貸に住み続けるのとあまり変わりません。

郊外の築古の戸建てはもともと資産性も低いので、少なくとも水回りや断熱性向上などの改修などは行って住心地を上げて快適な時間を過ごせないと、なんのためのマイホームなのかわからなくなってしまいます。



最後に私のオススメを提案しますね。

コスパで言えば、中古マンションが一押しです!


中古住宅の売れ筋1500万円以下のゾーンを検討している方なら、だいたいそれほど利便性の高くない郊外立地の物件になりますから、一人1台のマイカーがマストになる生活仕様になる可能性が高くなります。

それだけ、家以外の移動コストが高額になりトータルの生活の余裕を生むことは難しくなります。

それなら、便利な立地の中古マンションを選んで、できるだけマイカー台数を減らす生活にしてコストを削減して快適な住環境を手にするほうがトータルバランスが良くなるのでオススメです。

特に、宇都宮市のようなマイカー依存社会で暮らす方々は日常的に運動不足になりがちです。

マイカーの利用頻度減らして、徒歩や自転車でのお出かけを増やすことは健康増進にも大きく貢献すること間違いないでしょう。

中古マンション以外なら、LRT(次世代型路面電車)の駅徒歩5分圏内やJR宇都宮駅まで徒歩圏、中心市街地のハイグレード仕様で建てられた中古住宅なんかもいいですね。

ただし、このようなプレミアム立地の中古住宅こそ、なかなかマーケットに出ないので、常に情報収集が欠かせないでしょう。

特に、掘り出し物件はすぐに申し込みが入って成約していきますからね。


あとは、プレミアム立地の物件は販売開始時は強気の設定で売り出されることが多いので、動きが悪くなってくると、値下げを繰り返していく場合もあります。


値下げの際に、売主さんが売り急いでいる場合は価格を大きく見直すケースもあるので、常にマーケットを追っていると掘り出し物件に出会える確率も上がります。

毎日、リアルタイムで物件の価格は更新されています。

宇都宮市の物件なら、弊社のメルマガで毎日新着の物件情報と価格の変更情報を取得できますから、無料なので是非会員登録してご利用ください。


価格の更新情報は会員になれば、過去にさかのぼってすべての情報が見れるようになっていますので、物件の相場感含めてかなり参考になると思います。



長々とまとまりなく書いていしまいましたが、基本売れ筋は、今のマイホームユーザーの希望の条件と価格がマッチした条件につきます。

郊外の住宅地なのに、40坪以下の土地の物件や、日当たりの悪い物件、坂にある物件なんかは、需要がないので値段が安くてもなかなか売れないです。


逆に、売れ筋物件はみんなが同じように欲しがる条件と価格帯の物件なんですよね。(^_^;)

とにかく日々新しい物件はマーケットに出てくるし、成約してマーケットから消えていく物件もあり、そして価格も日々変動しているので、情報収集が効率的にできれば有利なことだけは間違い有りません。

★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年2月21日金曜日

【宇都宮市で郊外の宅地開発が急増!】緩和条例の廃止で駆け込み殺到!?

以前もこのブログで話題にしましたが、郊外の宅地開発について条例廃止があることもあり駆け込みでの宅地開発が殺到しています!



宇都宮で宅地開発急増  郊外 緩和条例廃止で駆け込み(日本経済新聞)

以前のブログ→【宇都宮市のコンパクトシティ化で郊外の土地が急変!?】開発規制で郊外の土地の価値は消滅か!?


簡単に言うと、今まで宇都宮市の郊外の農地のような場所でもある一定の条件を満たすと宅地に開発されるのが許されていたのですが、その条件を従来通りの規制に戻す措置です。

そもそもこの緩和条例によって本来開発されるべき市街化区域の住宅地の価格が安くなってしまった側面もあります。

だいたい本来は開発してはいけない市街化調整区域の土地が宅地 にできることがそもそもおかしな話だったのです。

この緩和条例のおかげで、一気に資産家になった郊外の地主さんも沢山います。

二束三文の農地だった場所がいきなり高額で取引される宅地になるのでそれはウハウハだったのです!

私の以前書いた記事も大変な反響を頂き、この情報を知ったことで多大な不動産資産の無価値化を免れた地主さんも数多くいます。


一方、もともと高い税金を課せられる市街化区域で土地を持っている方からすると全く不公平でもありました。

ただ、これは宇都宮市に限ったことでなく、地方都市のほとんどで人口を増やすために格安な宅地が供給されるように行われた政策でもあります。

こんなおかしな政策をしていたから日本中の地方で無秩序なスポンジ状の街が開発されて効率の悪い都市になったのは否めません。

その結果、日本全国で中心市街地が荒廃し、郊外の農地に虫食い的な宅地開発が相次いでしまったのです。

実は日本って先進国で唯一といっていいぐらい、住宅の需要と供給量の制限がないことで有名なんです。

なんでも自由でいいじゃないかと思っていまいそうですが、、、

実はその結果起こることが、不動産価値のデフレだったのです。

だから住宅が資産とストックされず使い捨てにされ、常に住宅をすべての世代が新たに購入しないといけないため日本人は貧しいのです。


そして公共交通機関の充実した大都市圏と違い、地方はどんどん地域の人口密度が下がり非効率でインフラ維持が高コストになってしまいました。

人口が増え続けているときはそれでもまだ良いのですが、あからさまな人口減少局面に入った今、今までのような非効率な土地の開発を許すわけにいかないのは当然です!

特に宇都宮市は『ネットワーク型コンパクトシティ 』の形成を掲げていますから、今後は市街地集約に向けた政策への大きな変化が行われていくことになるでしょう。


いよいよ今年で条例も撤廃となり、都市郊外の開発を規制し、既存宅地の価値を維持する政策に抜本的に大きなチェンジが行われることになります。

情報不足で、開発ができる土地を持っていたのに、申請をしなかった地主さんも数多くいることでしょう。

開発できなければ買いたい人もいない二束三文の土地ですからね。

そういったことを考えると今回の開発規制なんかの例を見ると、情報弱者は富と縁がない典型になりますね。(^_^;)

不動産業界には数多くの方がいますが、土地開発なんかについての不動産のエキスパートは少数ですから、地主さんはコンサルティングができる優秀なパートナーを常に味方にしておくことが、将来にわたって不動産資産を維持するためには必要不可欠なのです。


地主さんの多くは相続対策なんかでお世話になる税理士さんや会計士さん本来の専門外の不動産のことも相談していたりして的外れなことをやっている方も多いです。(*_*)

当たり前ですが、税理士さんなんかが専門外の不動産のことに的確にアドバイスできるわけはありません。


不動産開発業者にとっても多額の利益を見込める土地の開発は美味しいので、情弱の地主さんの中には土地を安く買い叩かれていたりもするケースもあるでしょうね。(^_^;)



いずれにしても、これから郊外の宅地供給が一時的に増えることから、マイホームの購入を検討している方にとっては良い時期でもあります。

今後は日本中で都市郊外の開発規制がどんどん厳しくなるのは国の政策をみていても確実です。

そのため郊外の面積の広い宅地が新規で供給される機会は大きく減っていくことは間違いないでしょう。


ただし、残念ながら郊外の土地の価値は減少傾向が続くことは今のトレンドから明らかです。

そのため、現在も続く都心部への不動産価値の集約が今後ますます進むことになるは確実です。

調整区域の開発物件のような不動産資産として魅力の低い郊外の土地を購入しての新築戸建てを建築するようなマイホーム購入は私としては基本的にはオススメしてません。



でも実需のマイホームは消費性向が高く、趣味趣向の側面が大きいのでそこは好みの問題になるので、決断は人それぞれで良いとも思っています。

宇都宮市なら郊外でもLRT沿線などの将来性のある立地に絞るのが賢明でしょう。

調整区域の宅地開発物件でも一部には超人気の立地もありますからね。


これからの時代、不動産資産として価値あるマイホームを手に入れたいのなら、立地選定は生死をわかつ部分になります。

10年後、20年後には価値が全くつかないお荷物でしかない負動産も数多く増えることになりますからね。

一方で、みんなが欲しがる一部の優良エリアの物件だけは今後も価値の上昇が続くことになるでしょう。

人口減少と少子高齢化が一層進むことから、都市の集約は街の存続を左右する上でも不可欠となってます。

現実問題として日本中で人口密度が高く、公共交通機関の充実している便利な大都市部への人口流入と起業の集約傾向は、留まるどころか加速する一方です!

宇都宮市のような地方都市の共通の問題として、スポンジ状に広がってしまった街をどうやってコンパクトに集約していくかが街の繁栄を左右するカギになることだけは間違ありません。

そのためにもLRT(次世代型路面電車)の開通を機に、マイカー依存からの脱却に街を上げて取り組むことが重要になるでしょう。

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2020年2月17日月曜日

【JR宇都宮駅東口の再開発!公共施設案が示される!】駅前のイメージ一新で街のブランド価値は上がるのか!?

宇都宮市からJR宇都宮駅東口地区整備事業のうち公共施設部分のコンベンション施設と交流広場の基本設計案が示されました!(*_*)



宇都宮市東口整備事業 公共施設設計案示す(下野新聞)


→詳細はこちら(宇都宮市のコンベンション施設及び交流広場の基本設計概要)


いや~素晴らしい案ですね〜(*^_^*)

ウニョウニョ長い通路だけがあった頃から東口の駅前を知っている私からしたら、まったく異次元の進化ですよ!

逆に、新幹線直結の駅前を今まで長期間放置していたことが宇都宮市としてどれだけ経済損失を起こしていたかを痛感します。

ようやく、ようやく、街の顔としての駅前開発が本格化していくの嬉しい限りです!(*´ω`*)


今回公表されたコンベンション施設と交流広場の基本設計案の特徴としては、

■ 駅舎からメインエントランスまで徒歩約2分と駅直結の全国有数のアクセス性

■ 2,000⼈が収容可能な平⼟間の⼤ホールを備えた会議中⼼型のコンベンション施設は北関東初

■ ⼩規模な会議から⼤規模な学会までの多様な規模・⽤途に応じた催事に対応

■ 新国⽴競技場の設計者である隈研吾⽒を含めた設計企業体による⼤⾕⽯を活⽤した宇都宮の顔となる魅⼒的なデザイン



欲を言えば、ここ数年で人気が急上昇しているプロバスケットボールリーグのBリーグの宇都宮ブレックスのホームグラウンドとして活用できるような仕様なら最強だったのになぁ。

新幹線駅直結にプロバスケットボールリーグの会場があったら全国でも屈指の好アクセス人気スタジアムになったでしょう。

とはいえ毎年、二荒山神社前の広場で行われている3×3のバスケの大会なんかも行えるような内外一体の利用もできて、大ホールも宇都宮市として最適な規模だと思うので、どんなイベントが行われていくのかこれからワクワクですね〜(*´ω`*)



駅前の交流広場も1階と駅の東西を結ぶ2階がスムーズなので、LRT(次世代型路面電車)の駅舎も直結して街の顔をガラリと変えることになります。


駅前に緑が豊富にあるなる設計なのが個人的にあ非常に嬉しいです!


なんと言っても、住民が街に自信と誇りを持てるようになり、宇都宮市のブランドイメージが格段に向上することになるでしょう!


ブランドイメージの向上は街の経済発展に大きなプラスの作用をもたらすことになるのは間違い有りません。

すでに、再開発地区周辺やLRT沿線には不動産開発の面からは多大な恩恵が出ています。




これで、街の顔として主役は西口から東口に完全に移行することになるでしょう。


なんといってもJR宇都宮駅西口の景観は、残念なことに全国でもワーストに入る景観の悪さを評価されたことがあります。(T_T)

ワースト当時は駅前が消費者金融の看板だらけでしたからね。。

今は街金の広告も減り、多少はイメージも良くなったと思いますが、、

餃子像も西口移動で中途半端な位置に置かれ、、、東口にあった時のカリスマ性も失ってしまいましたからね。


ことから考えると東口の一新で宇都宮市のイメージは大幅に向上することは間違いないでしょう!


東口に刺激されるかたちで、西口駅前の再開発も加速するのは間違いないとみています。

これから数年間は開発のトレンドは東口の駅前周辺になるでしょうが、それでも交流の中心となる街区は西口の中心市街地になりますからね。

西口駅前とLRT(次世代型路面電車)の西側延伸の現実的な具体的な案もできるだけ早く公表されることを期待したいです!

★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年2月12日水曜日

【続き→2020年版!宇都宮市で販売予定の分譲マンションを独断評価!Vol.2】街の動向から将来性を考えてみたら!?

前回の続きでこれから分譲が予定されているマンションを私の独断で評価していきます(*´ω`*)


【1】〜【3】の評価は前回のブログへ

→【2020年版!宇都宮市で販売予定の分譲マンションを独断評価!Vol.1】街の動向から将来性を考えてみたら!?


【4】サーパス城東小ウエストスクエア → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【5】アルファステイツ東宿郷 → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?

【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?



今回は残り4物件を見ていきましょう。



【4】サーパス城東小ウエストスクエア → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)


物件概要 HP → サーパス城東小ウエストスクエア


宇都宮市ないで数多くの分譲実績があるサーパスブランドのマンション。

JR宇都宮駅まで 徒歩15分と駅までのアクセスは徒歩圏とは言いづらい立地になるでしょう。

ただ、スーパー(ヨークベニマル簗瀬店)まで徒歩1分と生活環境としては申し分ない!

しかも、スーパー内にドラッグストアも入っているので日常のお買い物に不自由するこはないでしょう。

公園も近隣に数多く有り、小学校までも徒歩3分なので特にニューファミリーには価値の高いロケーションになります。

平置き駐車場も100%完備とこちらも高評価につながるポイントです!

最新の顔認証セキュリティが導入されていて、顔認証でオートロックや宅配ボックスなんかのマンション設備を鍵なしスマート化してるのはいいですね〜!


こういった設備の充実度見ると、戸建てよりマンションの方が人気が上がっているのも納得です!

戸建てでここまでの最新テクノロジーを導入したスマート化を実現させるのは難しいからですね。


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4つです!


特に小さなお子さんがいるニューファミリーには特にお勧めできるロケーションですね(*^_^*)

あえて不満な部分をあげれば、公共交通機関があまり充実していないので、夫婦マイカーで2台駐車場が必要な場合に2台めが近隣での確保ができるかが心配な点ですかね。。

ただ、家族で車1台、あとは自転車があれば十分なロケーションなのでどうしても2台必要でなければ問題はないでしょう。



【5】アルファステイツ東宿郷 → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)


物件概要 HP → アルファステイツ東宿郷


こちらのマンションは宇都宮市で初めての分譲となる、あなぶき興産の開発物件となります。

旧駅東のトーヨーボール跡地で、ロケーションとしてはLRT(次世代型路面電車)の新駅(東宿郷)まで徒歩5分と申し分ないです!

日当たりも良好で国道に面していることから将来的な日照の問題もないのは安心です。


現在リニューアル中のかましん(旧カルナ)まで徒歩5分で、ドラックストアやホームセンターなども10圏内に豊富にあるので、徒歩圏の買い物や飲食店も充実しているロケーションです。


なんと!2台目駐車場にも対応している宇都宮市では珍しいマンションです!


LRT開通前の現在では、通勤はマイカーが基本になってしまいますから、共働きが前提のニューファミリーにはポイントが高いでしょう。


建物の設備や仕様はスタンダートで特に目立つ部分はなかったです。

物件とは関係ないですが、物件紹介のHPのバーチャルモデルルームがすごいです!(´・ω・`)



【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4つです!


あえてマイナスな部分をあげれば、交通量の多い国道4号線に面していることでしょうか。

LRT新駅まで徒歩5分とやや距離もありますが、物件の街区は利便性も高く徒歩10圏内に生活に必要な施設のほぼすべてが揃っているので、住んでいて徒歩でも楽しい立地でしょう。

やはり、LRT(次世代型路面電車)の沿線の開発物件ですので将来性は抜群です!

宇都宮市の都市計画から考えると、LRT沿線に経済を集約していく流れは間違いないですからね。




【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?

【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?


ここからは、これから開発が予定されている物件なので立地だけになりますが、評価していきます。


【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?


こちらはLRT(次世代型路面電車)新駅(東宿郷)の目の前北側に開発予定のマンションとなります。


現時点で入っている情報では、建物は20階の高層マンションでポレスターブランドのマンションになるようです。


こちらは立地としては文句ない最高の場所ですね!!

なんと言ってもLRT新駅まで徒歩1分!

LRTを使えばJR宇都宮駅や、ベルモールなんかにも好アクセスになります。

JR宇都宮駅東口の再開発エリアまでもらくらくアクセスできるので非常に将来性の高い物件になります。

今後、西側延伸が完了すれば、中心市街地へもらくらくアクセスできるようになりますからね。


南側が大通りなので将来的な日当たりも問題ない立地です。


物件北側にはカンセキ駅東店があり、らくらく市もあり日々新鮮な地場野菜も買えたり、駅東公園も近く、開発中の旧カルナも近いので、徒歩圏も充実してます。


ということで、立地だけの評価になりますが、


【総合評価】
★★★★★

5つ星評価でこの物件は★5つです!


立地としては満点評価になります!

間違いなく将来的にも価値を維持できるロケーションなのは間違い有りません!


首都圏でもそうですが、現在は年々、駅まで距離が価格上昇に反映されてきています。


宇都宮市のLRT(次世代型路面電車)にしても徒歩3分圏内のロケーションはプレミアム立地になるでしょう。


この物件とは直接の関係はないですが、物件北側にあるマンション『サーパス駅東公園』は南側の目の前に巨大なマンションができるので日当たりが悪くなるのは確実ですから、価値下落は避けられないでしょう。


マンションに近接した場所に大きな空き地があるような物件は、日照や眺望の悪化で将来的に価値下落の可能性があるので購入の際は注意が必要なのです!




【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?


最後は宇都宮駅東口の再開発エリアに建設予定の野村不動産が分譲予定のプラウドブランドの物件です!



こちらは先に評価を出しますが、、

文句なく!!


【総合評価】
★★★★★

5つ星評価でこの物件は★5つです!


宇都宮駅東口地区整備事業内にあることから考えると、分譲価格もコスパが良くなる可能性が高いです。


なんと言ってもJR宇都宮駅目の前でプラウドブランドのマンションですから、間違いなくここ数年でイチオシの分譲マンションになります!


将来的な価値の維持や上昇も期待できる物件になるでしょう。


物件のグレードも宇都宮市の分譲済み物件よりも高くなりそうなので楽しみです!





以上、


立地を中心に今現在分譲が予定されているマンションを簡単に評価してみました。



不動産業者の目線で結構辛めに評価しようとしてるんですが、今回の物件のほとんどが既存の新築戸建てなんかと比べると圧倒的にお勧めできそうな建物仕様やロケーションでした。

なのでほぼ4つ星以上の評価になってましたね。(^_^;)


新築の分譲マンション価格はここ5年で2割〜3割ほど上昇しました。

そういった背景も有り、宇都宮市のマイホームユーザーはまだ戸建て信仰が強いですが、圧倒的にマンションの方が日々の生活の快適性が高いです。

特に、冷暖房コストやセキュリティは圧倒的にマンションが有利です。


また、戸建てと違いマンションは売るにも貸すにしても流動性が高いので、資産価値も高いのです!


これから2年後にはLRT(次世代型路面電車)も開通し、一人一台のマイカーに依存しない生活スタイルも徐々に浸透することになるでしょう。


老後も踏まえたマイホームの利便性や資産価値の維持を考えてもマンションが圧倒的に有利なのは間違い有りません。


事実、首都圏でもここ10年で不動産の資産価値が大きく上がったのは分譲マンションだけなのです!

宇都宮市も同様で土地や中古戸建は一部の超一等地を除いて、ほとんど価格が上がってません。


一方、新築と中古マンションだけは2割〜3割価格が上昇しました!

分譲マンションは利便性の高い立地にしか開発されない影響もあるでしょう。


いずれにしても、これから宇都宮市を含め、日本中でコンパクトシティ化に向けてカジを切っていくことになります。

開発のトレンドに乗ることで不動産資産を安定的に維持できることだけは間違いないでしょう。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年2月7日金曜日

【2020年版!宇都宮市で販売予定の分譲マンションを独断評価!Vol.1】街の動向から将来性を考えてみたら!?

LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に予定している宇都宮市では、沿線及び、JR宇都宮駅周辺でのマンション開発が活発になってきています。

これから販売予定の分譲マンションの立地を中心とした将来性を独自の視点で評価してみます。

ちなみに今販売中のマンションとこれから分譲が予定されているマンションはこんなにあります!




【1】グランセリオ八幡山 → 完成予定時期:2021年1月

【2】サーパス ザ・タワー宇都宮 → 完成予定時期:2021年12月

【3】レーベン宇都宮元今泉GRANXE → 完成予定時期:2021年2月

【4】サーパス城東小ウエストスクエア → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【5】アルファステイツ東宿郷 → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?

【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?


現時点で7棟ほどのマンション販売及び開発が予定されています!

順番に5つ星評価で将来性を私独自の視点で考えてみます。


タイアップのステマ記事ではないので、正直に個人的な評価になりますので、あくまでも参考までに(*^_^*)


【1】グランセリオ八幡山 → 完成予定時期:2021年1月




物件概要 HP → グランセリオ八幡山


宇都宮市でも少し都心部からは外れる八幡山公園西側のマンションになります。

立地としては、人気の文教地区です。

緑も多くファミリーの住環境としてはおすすめできる立地です。

全邸南向きなのはポイントが高いです!

南側に大きな分譲マンションがありますが、距離があり日当たりに問題はなさそうです。

場所柄、近隣にあまり大きな建物が立つ可能性は低いので将来的な日当たりの心配はなさそうです。(*^_^*)


宇都宮市は真冬の朝晩の冷え込みが厳しいので、南向きの物件の人気は高いですからね。


近隣徒歩圏にスーパーやおしゃれなカフェや飲食店が数多くある地区なので、車がなくても快適に過ごせる立地なのも魅力です。


平置きの駐車場が100%超えである設計のようなのでこちらもポイントが高いです!

マンションの場合、平置きできる駐車場は管理コストも安いし、日々の使い勝手が抜群ですから人気があります。


設備仕様みてもリビング床暖房が標準のようなのでポイントが高いです!

住んだことがありますが、床暖付きマンションではものすごく快適です!!


総合評価としては、立地は都心部から少し離れるので、やや評価は落ちますが、トータルの住環境と物件のバランスとしては高評価なので、


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4つです!


販売価格次第ですが、JR宇都宮駅周辺のマンションよりは買いやすい値段になるのではないでしょうか。

公共交通機関との連携はあまり良くないですが、日々の子育てや生活面での環境は良好な文教地区なので、将来性もまずまずだと思います。

小さなお子さんがいるニューファミリーには特にオススメできるロケーションです!




【2】サーパス ザ・タワー宇都宮 → 完成予定時期:2021年12月




物件概要 HP → サーパス ザ・タワー宇都宮


宇都宮市での分譲実績が数多くあり、ナイスとともにトップシェアを維持しているサーパスブランドのマンションです。

サーパスでは宇都宮では初めて?のタワーの文字がつく19階建ての高層マンションになるようです。

こちらはなんと言ってもJR宇都宮駅西口まで徒歩5分!と超優良立地の物件です!

しかもリバーサイドのロケーションなので眺望と日当たりも良好でしょうね(*^_^*)


今後LRT(次世代型路面電車)の西側延伸が着工されれば、新駅も近くにできそうなので、既存のバスの利用状況も含めて、公共交通機関のアクセスは宇都宮市でも最高レベルの立地になります!

将来性も高い立地になりそうなので、マンションの価値も維持されやすい物件だとみています。


ひとつだけ、、、懸念点がありまして、、、

それが、リバーサイドゆえの問題で、水害の問題です。

去年の大型台風で田川が氾濫しましたから、その当たりの洪水に対する配慮がなされているかが気になるところです。


水害対策がマンションにさているのであれば、立地としては超一等地になりますので、将来的に価値を維持しやすいと思います。


ということで、


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4です!


去年の台風が毎年のように来ることも想定すると、田川に近い場所は洪水への不安があるのは否めなかったので★4つですかね。

去年の台風がなかったら、間違いなく★5つの満点でした。(^_^;)



ただ、JR宇都宮駅西口まで徒歩5分は非常に魅力な立地です!

首都圏までの通勤もらくらくこなせるロケーションですからね。

リバーサイドゆえの癒やしの眺望と将来的な日当たりの維持も魅力だと感じました。


昨今の流れから見て、一等地の物件になるので販売の動きは良いと予想しています。



【3】レーベン宇都宮元今泉GRANXE → 完成予定時期:2021年2月



物件概要 HP → レーベン宇都宮元今泉GRANXE

宇都宮市でも複数開発実績があるレーベンブランドの分譲マンション。


外観のデザインがスタイリッシュなのはポイント高いですね。

レーベンブランドのマンションは宇都宮で数多く分譲実績のあるサーパスやナイスブランドと違うテイストの外観で私個人としてはスタイリッシュなレーベンのデザインは高評価です。

ま、外観は好みの問題ですけど、デザインによっても将来的な価値への影響も当然あることは間違いありません。


肝心の立地ですが、宇都宮駅東口まで徒歩10分とまずまずなのですが、、、

近隣にスーパーがないので日常の生活に車か自転車が必須になりそうなのが難点ですね。(^_^;)

最寄りのスーパーはオータニ駅東店になるでしょうから、徒歩で7.8分かかりそうですし、駅前の再開発エリアにもスーパーができる予定ですがそちらへも徒歩10分ほどかかりそうです。

また、周辺に飲食店なども少ない住宅街なので、静かなのは良いのですが、少し閑散とした立地になります。

不動産の価値は立地がほぼ全てになることを考えると、私の基準として分譲マンションでは徒歩5分圏内にスーパーなどの生活品が購入できるお店がないのはお大きなマイナスポイントになります。


ただし、設備の仕様は床暖房が標準装備のようですし、毎日の車の出し入れがストレスフリーの100%平置き駐車場なのと、閑静な住宅街にあるため日当たりも長期に問題なさそうなのが高評価できるポイントです。


ということで、、、この物件の私の評価は


【総合評価】
★★★

5つ星評価でこの物件は★3です!


やはり分譲マンションの長期的な価値のほとんどは立地になるとみています。

その点からいくと、他の物件と比べるとちょっと不便な場所になるのでやや辛めの評価になりました。

デザインや設備仕様は他のブランドより私個人として高評価してます。

現状ではこのエリアの物件の販売状況は好調なので、わりとすぐに売れてしまうと思います。

JR宇都宮駅東口の再開発が終わると駅前が一変することで開発の恩恵を受ける場所でもありますから、静かな立地を好む方に良いと思います。


長くなってきたので、残り4物件については次回お伝えします(*^_^*)

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2020年2月1日土曜日

【宇都宮市のLRT工事が本格化!】駅前、沿線の開発も続々と進む!?

2022年3月の開業を目指す次世代型路面電車(LRT)の整備工事が本格化していることが記事になっています。




2020年に入り、あと2年後くらいには街の風景は一変することになります(*^_^*)

マイカーがなくても快適に生活をできるスタイルをLRT(次世代型路面電車)は提供することになり、大きなマインドチェンジになることは間違いないでしょう。


そもそもマイカーにかかるコストは膨大です!

宇都宮市のような地方都市は家賃やマイホームのコストは安いのに、交通をマイカーに依存しているので移動コストが莫大にかかっていて生活を圧迫してます(*_*)


そのため、マイカー維持のために所得の大部分が支出されるので資産が積み上がりにくいのです。


マイカーは所詮使い捨てで、新車で買っても10年も乗ったら、ほぼ価値はゼロです(T_T)


多額の消費を繰り返さなければならないマイカーは無駄そのものでしかありません。

まして、マイカーの90%以上の時間は駐車場に停まっていて、利用されていないのです。


当然ですが、カーシェアできれば圧倒的に効率もコスパもいいです!




首都圏は家賃が高いけれど、駅徒歩圏に住めばそもそもマイカーが必要ありません。

昨今は、カーシェアの利用も進み、分譲マンションなどの備え付けの駐車場利用者がいなくなってしまったことが問題になっていますからね。(^_^;)



コスト意識の高い柔軟な発想の若い世代はどんどんLRT沿線に住居を求めるのは目に見えています。

一方、頭がガラパゴスで時代についていけない思考の方々は、無駄な高コスト払い続けて、マイカーにこだわり依存していくことになるでしょう。

LRTに否定的な見解の方の多くは、マイカーや道路整備のコストを考えられないし、まして国がコンパクトシティ化へ向けた流れを進めていることを理解できないのでしょう。

しかし、実際に開通してマイカーなしで豊かに暮らしている生活スタイル見れば、考え方が一変するのは間違いありません。


そもそもLRT(次世代型路面電車)事業の整備費は約458億円(うち芳賀町分約23億円)で、なんと約半分の229億円は国の支援なんですよ!


国がなぜ公共交通機関に多額の支援するのかを理解できれば、時代の次の方向性を感じとれすはずです。


実際、マイカー利用者には走行距離に応じた新たな税負担が議論されていることからもその様子がうかがえます。(^_^;)


宇都宮市は街のバージョンアップを独自で行う場合と比べると、今回の開発はなんと半額でできたことになり、これに反対していた人達は時代が変化していくことを理解できない残念な発想なのです。



メディアの反応や、ネットニュースなどの口コミを見ていると、今回のLRT(次世代型路面電車)の開発は大きな注目を浴びていて、期待されています。


全国的には8割以上はLRT開発に肯定的な意見ばかりで、否定的な意見は少数です。


この肯定的な意見の流れはここ1.2年で大きく上昇したのを感じています。

それだけ高齢化が進み、高齢者のマイカー危険運転が近年大きな社会問題になってきたのを実感します!


日中に車を運転していて、車線をはみ出したり、一時停止に気づかない危険な高齢ドライバーを目にする機会は格段に増えましたからね(-_-;)


自分で自爆するだけならまだ自己責任で済みますが、池袋の事故のように多くの人を巻き込んで多数の死者をだすようなことになったら責任を取れないでしょう。


そうは言っても、住み慣れた土地に公共交通も選択肢がなければ、マイカーに依存せざる得ないのが多くの地方がかかえる問題なのです。

宇都宮市はその点、非常に恵まれていて、良いタイミングで新たな公共交通機関の開通を行える状況です。



不動産開発も沿線でこれから本格化していくことになるのは確実です!

実際、JR宇都宮駅の東口の徒歩圏エリアではマンション開発が続々行われています。

西口でも新たな高層タワーマンションの開発が予定されていたりと、人の集約が進む流れが一層進むことになるでしょう。


また、LRT沿線の新駅予定地の徒歩圏も開発が本格化するにつれて現場での取引価格が明らかに上昇しています!

特に、JR宇都宮駅東口の徒歩10圏内の地価の上昇は目をみはる状況です(*_*)


土地の取引価格が5年位前から3割以上は上昇したような印象ですね。


逆に、郊外の中古住宅市況はまったく値上がりすることもなく、毎年2.3%くらいのペースで価値を落とし続けています。

まあ、この状況は宇都宮市に限ったことではなく、首都圏でも横浜なんかは都心部以外の駅から遠い場所は不人気で価格が下落傾向のようですから、日本中で同じですね。


逆に、ごく一部の人気エリアはこれからもどんどん地価は安定して上昇するとみています。


このごく一部の人気エリアは東京都心に限ったことではありません。

人が多く住む以上、どこの都市でも必ず超2極化現象が起こるのは避けられないでしょう。



そして、この超人気エリアはまず売り物件が出ないんですよ。。(^_^;)


だから、どんどん値段が上がってしまうんです。



不動産の時代のトレンドは全国的に明らかに地域の一部の極地に富が集約する流れに進んでいます。

こんなわかりきった流れを知っていれば、これからだだ下がりして価値のなくなる不動産はサッサと処分して、価値が上昇していくような優良不動産に早急に資産に組み替えるのが当然の策なのですが、、、

実際は、座して死を待つ方ばかりなので何も言えません。。(-_-;)



逆に賢い方すでに、これから価値が上がることが確実な不動産をどんどん仕込んでいます。

結局マイカー依存思考が抜けられない方もそうですが、時代の変化を感じ取れないと、ババをつかまされちゃう可能性が圧倒的に高くなっちゃうんですよ。(T_T)



不動産で資産を築くための基本は、国策の方向性を常に注視することです!


国の流れに逆らって開発やる人はいませんからね。


だから大店法が改正されたような時は郊外化が進むし、コンパクトシティを推奨するような時は逆に都心回帰するんです。


不動産相場の流れは株式なんかに比べると緩やかなので、国の政策をみていたりすれば大抵の人はある程度流れを読めて資産を築けるはずです。

いつの時代も変化の流れに敏感な人達だけが勝者になるのは間違いないですね。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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