2019年8月29日木曜日

【空き家はどう活用すればいいのか!?】今年で重要な『アレ』がピークアウト!?

不動産の需要を決める大きな要素は人口ではありません!

不動産相場を左右するもっとも大きな要素は世帯数です!

人口が減っている現在も、核家族化と単身世帯は増えていて世帯数自体はまだ増え続けています。

だから、不動産相場はまだまだ堅調なのです(*_*)



しかし、、、この世帯数も今年をピークに頭打ちになるのは確実な情勢となっています。


つまり、来年以降に不動産相場は急変していくことになります。

宇都宮市のような地方都市や県都のような場所は世帯数や人口のピークも少し先の2025年頃になるでしょうが、日本全体としての不動産相場の転換点は今年になるのは間違いないでしょう。

来年以降から加速度的に、過疎化の進む地方で急速に空き家が増えていくことになります!

それに伴い、国も規制緩和を矢継ぎ早に行っています。

今回は空き家関連の最新の事情をみながら、考えてみました。


まず、空き家の一番現実な解決策は、、、、

解体して更地にすることです。。(^_^;)


空家だからって無理くり有効活用しようとしたところでそう簡単にはいきません。

不動産として需要のある都市部ならさっさと更地に売ってしまうのが手っ取り早いのが実情です。


なんといっても、平成28年度税制改正で創設された、「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」を使えば昭和56年以前の旧耐震の建物なら、相続した空家でも更地にして売却すれば、3000万円の特別控除が受けられるんです!!

本来は、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除なのですが、相続財産でも適応できるお得な制度です!

しかし、、今年の12月31日までに譲渡しなければならない制度なので、もし空家を今お持ちの方はすぐに動かないといけません。


なお、解体費用にお困りの場合は除却補助金などもあるので、市町村などに問い合わせてみるといいでしょう。



続いて、、

空家を有効活用したいケースですが、、、

これには一定の再投資が必要になるのは間違いありません。

うまく投資資金が回収できれば良いですが、上手く活用できなければ赤字になることも当然あります。

つまり、ある程度リスクを取ってリターンを得ていくことになるのが一般的です。


しかし、多少の手直しで十分使えるような、まだ程度の良いお家なら活用法次第で十分収益をねらうことも可能でしょう。



私が注目している活用法はズバリ、これから確実に増え続ける外国人労働者をターゲットにしたシェアハウスです!

理由はいくつかありますが、まず競争率が圧倒的に低い市場だからです。

日本人の大家さん、特に高齢大家さんほど外国人入居者を敬遠しますので、逆にそこをターゲットにするのは大きなチャンスです。

また、少額の投資で空き家を貸せる効果も大きいです。

そして、面白いのが、外国人にとっての『好立地』があるということです。

日本人の多くが嫌う、3K職場のようなところに多くの外国人労働者の方がお仕事されているような場所は日本中にあって、そういった場所なら格安の空き家をシェアハウスにして貸すビジネスも高収益が期待できます。



あと、、考えられるのは、インバウンド需要を狙った民泊なんかも面白そうですが、こちらはちょっと投資が必要になりそうです。

また、運用のノウハウもないとちょっと難しいかもしれません。

なにより、180日の稼働規制がネックなので、やはり大幅改修して、旅館業法の許可を取れる物件にして、1年365日稼働できる仕様にするのが理想でしょうね。


ただ、田舎なら180日稼働でも十分でしょうから、少額の投資で民泊で空き家の活用をするのは割と現実的だと思います。



それと、国もライフスタイルとして推していて、最近注目を集めてるのが、週末セカンドハウスライフの2地域居住という暮らし方です。

東京都心なんかの住民に、週末自然豊かな郊外で過ごしてもらうためのライフスタイの勧めです。

格安でも都心の方に週末のセカンドハウスとして貸せれば、それなりの収益を得られる可能性は十分にあります。

うまく、民泊と組み合わせできればかなりの高収益も期待できるでしょう。


そこで重要なのは、セカンドハウスと呼ばれる二地域居住と呼ばれるスタイルを進める上で、【体験】をどう組み合わせるかです!


宿泊客にうまくシェア農園なんかを提供できると一気に魅力アップになるので、魅力的な空き家だけでなく、体験もセットで提案できる工夫が必要でしょう。



相続した空き家なんかは放置したままって方が結構いるのですが、利用法次第では十分にに活用できるのですよね。

立地の良い都市部なら今年中に売却すれば、税金の優遇が受けられるので、さっさと売却を検討するべきだし、立地の悪い場所でも『体験』が組み合わせられればかなり魅力的な宿泊施設や賃貸物件に早変わりするので、工夫次第で不動産投資としても魅力ある物件もあるでしょう。


いずれにしても、世帯数がピークを迎えそうな今年、来年以降から加速度的に空き家は増えていくでしょうから、このテーマは今後ますます盛り上がると思います。

いち早く、活用法に活路を見いだせれば、空き家も不動産投資案件としても有望になるかもしれませんよ(*_*)


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2019年8月23日金曜日

【不動産を買うなら、読むべきマストな本!?】宇都宮市はトコロテン方式で東京圏に人を送り込む!?

不動産投資は人口動態からトレンドを把握できるので、長期の流れをつかんでおけば比較的リスクの少ない投資なんですよね。

不動産投資家やこれからマイホームを購入を予定している方は、長期の人口動態予想をしっかりと把握してから購入物件を決めることが賢明で、資産を形成する上では不可欠です。


そこでおすすめなのが、話題のこの本【未来の地図帳】です!


日本全国の人口の動きをエリアごとにミクロとマクロの長短の視点で追っていて、これから30年くらいの長期の各都市や地方がどのような状況になるかがよく理解できます。


この手の情報を知っていれば、カンニングペーパーを持って試験を受けているようなものなので、立地選択を適切に行え、これから30年程度のトレンドおさえた適切なロケーションでの不動産投資を行えることになるでしょう。

この本でも言われているように、人口が減るといっても全国一律に減るわけではなく、都市部と地方で2極化が進み、若い人が都市部にどんどん吸収されるのがわかります。

こんな不動産投資のカンニングペーパーみたいな情報が売っているのに、一般の方はほとんど長期の人口トレンドなんか無視してマイホームを選択したりしてるから面白いものです。

この本でも指摘されているように、都市部以外の郊外は、都市部に人を吸われる逆ドーナツ減少が進み、急速に人口減がへっていくのは間違いありません。

宇都宮市がコンパクトシティ構想を打ち出していますが、そんなことしなくても、全国のトレンドをみれば自然と便利な都心部に人が集まってしまうのがよくわかります(*_*)

面白いのが、3大都市圏の中で、関西圏が一人負け状態で、関西圏から東京圏に人が大きく転入超過になっている点です。

しかも出産可能な若い女性がどんどん東京圏に流れていてるので、関西圏の人口減少は今後加速するのは必然の流れとなっています。

結局、大都市圏といえども逆ドーナツ化で東京にすべてを吸収される流れが進んでいるんですよね。(^_^;)


もっとミクロな都市別でみても、大阪市は人口が増えているにも関わらず、若い人達を東京圏に吸収されている構造となっています。

これは大阪市に限らず、全国の政令指定都市すべてで起こっていることなんです!


ここ宇都宮市も例外ではありません。

人口が増えている都市は、近隣の市町村から人を吸収していて、表向きは人口が増加しています。





が、しかし、、、




もともと、都市部に住んでいた若い世代がどんどん東京圏に吸収されてしまっているのです。

これは面白い現象で、例えば栃木県や福島県の方なんかの若い世代が宇都宮市に引っ越して転入超過になっているのに、もともと宇都宮市に住んでいたような若い世代がどんどん東京圏に移動している状況なのです!


トコロテン方式に都市部郊外から人を吸収してワンクッションをおいて、今度は逆に東京圏に若い世代を吸収される状況は全国の地方都市すべてで見られる現象なのです。

特に若い世代でも女性が男性の2割から3割も多く、東京圏に各地方都市から移動しています。


理由は単純です!


わかりますか??



東京には若い女性が働きたい魅力的な仕事がたくさん集まっているからなんです!

だから、地方の田舎になればなるほど、若い魅力的な女性がいなくなってしまうんです(T_T)



東京には全国からスマートで見た目も綺麗な若い女性が必然的に集まるような状況になっています。


若い女性が地方から東京へどんどん移住してしまうため、、、当然ですが、、、、

これから地方は赤ちゃんが増えることもなく急速に人口減少が加速します。


宇都宮市はこれから20年余りで、栃木県内の市町村から若い世代 を数多く取り込むことで、人口が微増もしくは横ばいが続くと予想されています。

最近は東北各県から宇都宮市に引っ越してこられるような方も増えてきました。

しかし、結局もともと宇都宮市で育った若者たちがどんどん東京圏に移動してしまうので、行って来いで人口は横ばいトレンドがこれから20年ほど続くことになるでしょう。


宇都宮市に若い世代を供給している県内の市町村から若者がどんどんいなくなるので、15年後の2035年頃には宇都宮市でも人口減少のトレンドに入ると予想されています。

しかし、驚くことに宇都宮市は全国の地方都市では優等生で、すでに人口が人口減少が始まっている政令指定都市の北九州市なんかよりは全然減りが緩やかです。

つまり、これから20年で人口を維持することが地方都市にとってどれほど難しいかを物語っています。


私がよく郊外の不便な場所にネガティブなコメントしているのも、このような人口の長期的なトレンドをつかんでいるためです。

いまはまだ栃木県内の田舎の不便さも許容できる範囲でしょうが、これから過疎化が急速に加速していく過程で、医者のいない無医地区なんかが急激に増えていきます(-_-;)

商店はなくなり、医者もいない、、、、(-_-;)


そんな場所はたとえ自然豊かでも、人間としての最低限の豊かな生活も維持するのは困難になり、しかも年々不便さを増していく。

こんなこと知ってたら、誰だって利便性の高い立地にしか不動産を持たないのは当然の流れです。


だから、栃木県なら宇都宮市のJR宇都宮駅から3キロ圏内がベストな選択で、それ以外ならLRT沿線か、市がコンパクトシティの核とするエリアに絞って投資を行うのは当たり前の選択なんです。

皆さんが思う以上に、これから栃木県内では宇都宮市とそれ以外の市町村では、生活格差が広がっていくのです。

いつものスーパーがなくなり、病院がなくなり、つねに長時間のマイカー移動を迫られる生活は高齢者には負担が大きいです。


移住が容易な若者ほど、便利な都市部に移住するのは必然の流れです。

その都市部ですら、さらに巨大な都市圏の東京に吸収されるのは皮肉なことです。(^_^;)


しかし、日本全体で人口減少が続くことは確定してるので、この流れが止まることや逆転することはありません!

これは長期のトレンドなんです。


長い間続いた、日本各地に人が拡散するドーナツ化の流れから、逆に都心回帰する流れは、日本が再び人口増加する時まで続くことでしょう。



人が集まるところに、富が集まるのです!


人口が増えていた時は、日本全国に富も拡散していたんです。

しかし、、、

今、地方に拡散した富が、一部の都市のしかも都心エリアに集約する流れになっています。


この富のほとんどが不動産の資産価値です!!

このような人口のトレンドを理解している方が少ないのにはいつも驚かされます(*_*)

逆に日本中の人の流れを知っている賢明な皆様なら、これから20年余りで不動産投資で大きく富を築くチャンスがあることも理解できるはずです。


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2019年8月18日日曜日

【宇都宮市の東西大通りが歩行者天国になる日は来るのか!?】国交省が「交流」再開発に財政支援!?

宇都宮の8月といえば??【宮まつり!】ですよね〜

毎年、こんなにこの街に人いた??って(*_*)

誰もが感じるし、街の一体感を楽しめる場としての貴重なイベントでもあります。

宮まつりの際は、大通りは車が通れなくなりますが、それがもし日常になったらどうでしょうか?

中心市街地は車がなく、老人や子供に優しいオープンな開放的な街になるんです!!

実際、ヨーロッパの成熟した街では『トランジットモール』と呼ばれる、自動車の通行を制限し歩行者と路面を走行する公共交通機関とによる空間を創出し、歩行者の安全性の向上を行うことで都心商業地の魅力向上を図る街づくりが始まっています!



どうですか?

LRT(次世代型路面電車)が開通する宇都宮市ではこのような先進的な街を設計することも十分に可能なんです!!

小さな子どもや、お年寄りも優しい環境で、弱者に優しい誰にでも快適な住心地の良い街になるんです!!

国も今までの拡大拡散型の開発方針を180度転換し、街を集約し、再開発に投資の軸を移すよう促しています。

都市再開発、「交流」を軸に 国交省が財政支援検討(日本経済新聞)

写真のような歩行者天国が大通りにできれば、オープンカフェなんかもたくさんできて、中心市街地は人々の交流の場として、あらたな役割を担うことになるでしょう。

今、地方が「疲弊」している大きな理由は、地方が「クルマに頼りきっている」という点にあります。

クルマ社会では大型の駐車場が確保できる郊外の大型ショッピングセンターが大流行となり、地元の商店がすたれ、地域経済が衰退することもさることながら、街が拡散し分散が進むことでどんどん非効率な都市になってしまいます。

当然ですが、マイカーが有れば街の中心部に住む必要がないため、都市も「空洞化」が進みます。

ほとんどの方が誤解しているのが、みんなが好き勝手に拡散型に生きると、街の非効率化が進み、インフラコストが上昇することです!

宇都宮市でも人口密度の少ない場所に住む人は、平等の原則で行けば、高い公共料金が必要なんです。

電気や水道なんかのライフラインの維持は、人口が密集しているほど低コストで運用できます。

逆に、人口密度が低い場所は当然ですが、利用者1人に対するインフラの維持管理コストが膨大になります。

ドヤ顔で、『マイカーがあれば便利だし、どこに住んだっていいだろ〜』なんて方は本来は高い公共料金を負担するのは当たり前なんです。

なぜなら人口密集地に住む人は一人あたりのインフラの維持管理コストが低いのに、効率の悪い場所の分の高い料金払っているからです。

これから地方が生き残る上で重要なことは街にどれだけ投資を呼び込めるかです!

人口減少が始まった今の状況で、クルマ社会から脱却できずに、街の拡散スポンジ化が更に進んでしまうと、投資効率が悪いので新規の大きな投資を呼び込むのは困難なのです!

こうしてほとんどの地方は拡散が進んだことで新規の投資を呼び込めず、満足できる職場もなく若者からどんどん街を離れていく、これが人口流出の決定的な理由です。

人口減少社会で地方都市のにおける活性化の解決策は、街を集約し都心に投資を呼び込むことと、プロモーションで市民の生活に変化を起こすことです!

祭りの集客の10分の1でも毎週末に中心市街地に人が集まったら、ものすごい活気のある街になるんです!

私が子供の頃は、今のような郊外型のモールはなかったので、中心市街地はデパートも乱立していて、毎日がお祭りのようでした。。


それが、今となってはショッピングの主役は郊外のモールにほぼ役割が移管されました。

その郊外のモールですら今はネット通販の猛烈な勢いに押されて、新規の投資はほぼ絶望的な状態です。

先日も世界的な家具販売のイケアが北海道に用地を取得していたにも関わらず出店を中止したニュースがありましたね。

イケア、札幌出店撤回 都心小型店やネット販売強化(北海道新聞)


私がいつも、宇都宮市のインターパークエリアの衰退を予測しているのもこういった流れからです。


宇都宮市もようやく、本来は建物を建築することができない市街化調整区域の開発にしっかり規制をかけるように方向転換してきましたが、遅すぎたくらいです。

LRTの開通とともに、宇都宮市もしっかりとコンパクトシティの不動産開発の方針を打ち出していくことは明らかです。

今後は、コンパクトシティの集約エリアへの居住なんかにおおきなインセンティブを与えてどんどん移住を促してほしいですね。

逆に、郊外の人口密度の低いインフラの維持管理コストの高い場所は当然ですが、固定資産税などの税金を値上げするべきでしょう。


しかし今現在、宇都宮市の住民の移動の殆どはマイカーなのが実情なので、いきな公共交通だけで過ごすのは現実的ではありません。

まずは、マイカーから、一家に1台でカーシェアな状態くらいに持っていくのが現実的だと思います。

そして、ニューファミリーをコンパクトシティの居住誘導エリアに大きなインセンティブを与えて積極的に集めるのがいいでしょう。

LRTが住宅街の中心を走ることになる、『ゆいの杜』なんかは良い例ですね。

私はLRTは赤字でもいいから、一律100円か、思い切って無料にして、公共交通の利用をどんどん促し、マイカー社会からの脱却を図り、街をコンパクトに集約し、どんどん投資を呼び込むべきでしょう。

都市の投資原則がわからない老害経済オンチが多くなると、すぐに『サイサンガー』な木を見て森を見ずな発想が多くなるで、このブログの読者の皆様には街のさらなる発展に新しい価値観を共有してもらえれば幸いです。


実際、もしLRTが無料だったら、膨大な数の観光客は街のいろんなところに行くでしょうからね!

住民だって、無料の公共交通を目当てにどんどん移住が促されるでしょう。

運営費の赤字を余裕でペイするほどの大きな経済効果が期待できます!


いずれにしても、国も不動産開発の軸を、『拡散から集約へと舵を切れ!』と方針を示して予算の配分を変えてきているは明らかです。


宇都宮市も大通りから車を排除し、LRTと自転車、歩行者のみにしたら、日本中から人を呼び込める魅力的な街になるのは間違いありません!

街の東西をLRTでつないで、東西の大通りが歩行者天国の『トランジットモール』になった将来の宇都宮市に期待したいですね(>ω<)!


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2019年8月12日月曜日

【増えるロードサイド型ホテル開発!?】不動産投資もインバウンド狙いが主流になる!?

栃木県内でロードサイド型ホテルを運営して「HOTEL R9 The Yard」が出店をさらに加速させるようです!


(引用 https://hotel-theyard.jp/utsunomiyachuo/

コンテナホテル 出店加速 栃木県内主要道路沿いに6店 千葉のデベロップ(下野新聞)


宇都宮にも今年この記事にある「HOTEL R9 The Yard」がオープンしてます。

一見するとホテルとはわからない、おしゃれなコンテナハウス郡が連なる設計が特徴で、今までの駅前などの利便性の良い立地のホテル開発とは異なり、ロードサイド型のホテルとなります。

ロードサイド型ということで、当然ですが公共交通を使った利用は想定せずに、マイカー利用者をターゲットにした設計になります。


以前このブログでもお伝えした大手ホテルチェーンのマリオットと積水ハウスがろまんちっく村にロードサイド型ホテルを開発しますしね〜

【宇都宮市で道の駅に隣接したホテル建設へ!!】成長中の体験ビジネスが不動産業界に与える影響を考えると!?


不動産開発も常に時代の流れを受けて、変化していくのは当然ですが、人口が減る日本の中でも、観光客のインバウンド需要は今後も右肩上がりで増えることが予想されていますから、そこをターゲットにした開発が今後も増えるでしょう。

栃木県は全国でもワースト順位で外国人観光客の誘致がうまくいってない都道府県なので、こういったホテル開発はどんどん頑張ってもらって、これからのコト消費中心になる経済の需要を上手くつかんでほしいですね。(^_^;)


特に、成長著しいアジア圏から日本へ観光に来る方々は今後も増え続けることでしょう。

おめでたい日本人って結構多くて、アジアの人達を見下して、下にみるようなスタンスってありますが、、、とっくに日本人より何倍もお金持ちになっていく方々が急増しています。

なにせ、アジアと呼べる地域には日本の何十倍もの人達が暮らしていますからね。

セオリーでいけば、不動産投資も国内内需向けのレッドオーシャンの市場で熾烈な競争をするよりも、アジア圏のインバウンド需要や外国人労働者なんかの成長が期待できるマーケットを狙ったほうが効率が良いです。


不動産投資といえば、王道のアパート投資ですが、世帯数のピークを迎え、減少に向かうこれからの時代は熾烈な競争が始まることはすでに確定しています。

宇都宮市でも駐車場のない古いアパートやマンションなんかは、2万円台で賃貸募集が出ていますからね!!

いくら建物の償却がおわっているような物件でも、2万円台の家賃なんかでは薄利多売でちょっとトラブルでもあったら、すぐに赤字になってしまいそうです。。(^_^;)

宇都宮市でも世帯数は頭打ちなので、多少インフレになっても家賃が上がる見込みはないでしょう。

日本全体で世帯数の減少が始まるのは2020年と言われていて、これは住宅業界にものすごい衝撃をあたえることになります。

つまり来年以降、日本中で空き家が猛烈に増えていくことがほぼ確定だからです。


そう考えたら、住宅に投資するよりインバウンド向けや増えるコト消費向けにホテルに投資するのは賢い選択になるでしょう。


同じような広さの部屋がマンションやアパートなら駐車場付きでもせいぜい4万円取れるか取れないかなのに、、、ホテルにすれば稼働率が50%でも15万円以上の売上になるんですからね〜(*_*)

しかもホテルの開発には去年から始まった民泊新法も追い風になってます!!

これだけ余っている、賃貸物件が宿泊用に民泊で転用できれば、アパート・マンション投資家には朗報だったのですが、、、結局大幅な規制をされ、民泊そのものが下火になってしまいましたからね〜(^_^;)

逆にホテル業界は上手くロビー活動が成功し、開発に弾みが付きました!

邪魔でしかなかった民泊をほぼ潰すことに成功しましたからね〜


いずれにしても、これからの時代、地域の活性化には外から人を呼び込める力が不可欠です!

多様なホテルがあることは地域の魅力になるのは当然ですので、新しい不動産開発として、いろんなタイプの面白い宿泊施設の投資に期待したいですね。


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2019年8月7日水曜日

【栃木県内の田舎暮らしの物件は割安!?】売れない物件を処分するには最後のチャンスか!?

栃木県内でも企業の撤退や過疎化の進む地域では、高額の建築費を使って建てられた中古住宅が格安で販売されるケースが増えてきました。

これだけ空き家が問題になっているので当然ですが、なかには首都圏の方に人気の場所もごく一部にはありますが 、過疎化が進めばほぼすべての場所で値段は下がる一方です。




確かに、建築コストを考えたら1000万円以下の格安中古住宅なら、これから田舎暮らしを考えてる方や、別荘を持ちたいような方々には魅力的に見えるのでしょう。


さすがに、700〜800万円前後まで下がれば、高級車1台買うのと同じくらいなので、一般の方でも手が出やすい価格ですからね。


ただ、考えほしいことは『なぜそこまで安いのか?』です。


特に栃木県内では県北を中心に都市部以外の住宅の値下がり率は大きく、下落が止まる様子は今の所見当たりません。

要は、売れないから大幅に値引きされて価格が下落しているのです!

建築コスト考えたら、明らかに1000万円切る値段で程度の良いお家が買えるなら安いです!

売主さんは、大きな損切りをして物件を手放しているケースもあるでしょう。

首都圏の方からしたら、、、別荘として使うには維持費や管理費を考えると割高ですし、、、田舎暮らしで定住するには、高齢者には不便な場所がほとんどで、、、

現実的に有効活用できそうなのは、若い独身の方が定住するくらいなのかなぁ?と感じています。

若い方なら週末ハウスとしても使える魅力があるのかもしれませんね。

しかし、、今どき首都圏に住んで週末セカンドハウスに行くために車を所有するのはコスト高で効率が悪い気がします。

かといって、毎週レンタカーを借りても結構な費用が掛かりそうですからね。。。

栃木県の田舎の物件に公共交通だけを使って通うのは、現地での生活含めて考えられないので、いくら物件価格が安くてもその後、利用するために諸々費用がかさんで割高な買い物になってしまうことでしょう。

だから、多くの売主さんは格安でも物件を手放すんです!


定住するにも近くに仕事が少ないから、リモートワークできる方でも無ければ、毎日時間を掛けてマイカー通勤が必要になるでしょう。

商店も近くにほとんどないので、用事があるたびに宇都宮市辺りまで、マイカーで出かけなければなりません。


そういった不便さを許容できるのは若いうちだけです。


年齢が上がるに連れ、運転だって危険になるし、出かけることも面倒なるし、家の維持管理をするだけでも一苦労になります。

まして、高齢ともなれば、病院に通う必要性に迫られることも多くなりますから、通院の負担も大きくなります。

そうやって、理想と現実のギャップを味わい物件の損切りをする売主さんが多いので格安物件が出ているのです。


だから、たしかに物件そのものは建物の程度からして格安見えても、、、

有効に利用できる人は少ないんです。

しかも若い人はこれからもどんどん減る一方ですから、物件の購入ニーズはどんどん低下する一方です。


地元に仕事があるような方にとっては格安の程度の良いお家はお買い得ですが、外から来る人にはハードルが高いお買い物になります。


だから、供給が需要を上回る傾向が続き、価格の下落が続いているのです。

今後も供給と需要のバランスは、供給過剰となりやすいので、引き続き下落傾向が続くと見ています。


というか、、、

いまが最後の売り抜け時とも言えます!

リゾート物件では、湯沢のマンションなんかがすでにマイナス取引されていて、話題になっていますが、、栃木県郊外の中古住宅もいずれマイナスまでいかなくてもゼロ取引が増えていくことになるでしょう。

いくら物件が安くても維持管理費は必要ですからね〜(^_^;)

これから田舎暮らしを考えているような方はまず試しに賃貸で住んでみるのをお勧めしますね。

てか、、、そういった場所には賃貸物件がほとんどなかったり、あってもどこの不動産業者も取り扱っていなかったりんなので探すのが難しいかもしれませんが。。(T_T)

でも、安いからって理由だけで飛びつく前に冷静に利用価値を考えてから動くことをお勧めします。


あと5年も経過すれば、今数百万円で取引されてるような程度の良い中古住宅がタダ同然で手に入れられる日が来るかもしれません。

しかし、、そんな時は最寄りのスーパーや商店が撤退し、日々の生活の買い物に車で30分以上かかるような、まさに本当の意味での山暮らしになっているでしょう。



国が地方創生を声高に叫んでも『笛吹けど踊らず!』で、東京一極集中が続いています。

不動産価値もこの流れにそって、『立地がすべて』の局面にどんどん集約していくことになるでしょう。

高齢になったら、『マイカーいらず』、『家は狭くて必要最低限』、『徒歩圏に生活施設が充実』がもっともコスパの良い物件選定になってきます。

それが宇都宮市でも昨今の便利な立地のマンションブームにつながっているのでしょう。


『安物買いの銭失い!』にならないよう、郊外の格安物件を購入する際は、冷静に利用価値を考えて購入を検討するのが賢明でしょう。

逆に、使ってないような郊外の物件を売却するなら、損切りしてでもできるだけ早く現金化して処分することが必要な局面だと見ています。


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2019年8月2日金曜日

【インターパークに天然温泉施設が誕生!!】逆風の巨大モール街は物販から脱却できるのか!?

今までこのブログでもインターパークについては何度か書いていますが、、

基本的には巨大な大型店舗への逆風の流れが世界的な潮流なので、ネガティブな内容の話題が多いなか、、

インターパークで営業を休止していた日帰り温泉施設がリニューアルして再オープンしました!


インターパークに天然温泉 1日オープン(下野新聞)

きれいな露天風呂もあり、充実した施設のようです。

ベルモールにも温泉施設はありますし、巨大モール街としてのインターパークは生き残りを掛ける意味でも、物を売るだけでなく時間を楽しめる施設が増えていくことはいい傾向ですね。


少子高齢化がますます進むことが確実の流れでは、すでに巨大なモール自体の需要は間違いなくピークアウトしているでしょう。

『車に乗れない』、『運転が不安』、そんな高齢者がどんどん増えていく一方、成人してく若者たちはどんどん減少していくのも確実ですから、徒歩圏での商圏充実度が優先される流れになるのは当然です。

高齢者には巨大なモールよりも徒歩圏の小さなスーパーの方が便利ですからね。

更に、追い打ちをかけるようにアマゾンを始めネット通販の勢いは衰えることなく、今後も大きく伸びることは間違いないでしょう。

全体のパイが縮小するなか、ネット通販に食われるのは郊外の巨大モールになるのはアメリカのなどの先進国の流れをみれば明らかです。


我が家も年々、日用品はじめ食品や飲料、衣類のネット通販での購入額が上昇しています。

それにともなって、リアル店舗への来店機会も激減しています。

これはニューファミリーに共通した流れでしょう。

これだけスマホが普及して、日常的にネット空間に接続し、日夜広告にさらされて、知らず知らずのうちにモノを通販している経験が誰しもあるのではないでしょうか。


単純にネット接続(バーチャル空間)の時間が伸びているから、リアルの消費が減るのは当たり前の流れです。


今回の記事のような温泉施設なんかはバーチャル空間で疑似体験するのが難しいですから、体験型の消費としてまだまだ人を呼び込む力が大いにあると思います。

しかし、あれだけ広大な敷地の小売店舗がこのまま生き残るのは難しいでしょう。

いずれ、どこかの段階で変化の決断が迫られることになると思います。


インターパークの問題は巨大過ぎることです。

あれだけの店舗郡をコト消費の場に置き換えることは相当な投資を必要とするでしょう。

しかも、時代のトレンドは完全に逆ドーナツ化の都心回帰の流れです。

わたしは、ここから30年で日本はとても景気の良い時期が来ると予想しています。


理由は単純で、景気なんて、心臓の動きと同じで経済循環なんですよね。

伸縮を繰り返しながら、街も成長していくのです。

ここ30年ほど街はスポンジのようにスカスカに拡散し、景況感も低迷しました。

今までの郊外化の流れが行き着いて、今はトレンドが明らかに転換し、今までと逆向きの都心回帰の流れが地方都市の宇都宮でも鮮明になってきています。

都心回帰の時は、決まって景気が良いのが特徴です!

私が子供の頃の中心市街地の活気は凄まじく、景気の良さを街のあちこちで感じられました。

あの頃のような物販店舗で賑わうようなことが再度起こることはないでしょうが、街なか住まいが定着し、常に人々が行き交うようになり、街の中心に活気が戻る流れは続くことでしょう。

現場の実感としても、郊外で人気があるのはLRT沿線のニュータウンくらいで、あとは右肩下がりのトレンドがゆっくり進んでいるのが不動産相場の流れです。


逆に、今までは郊外に拡散していた人々が、街の中心に戻る流れが続いています。

オリオン通りへにぎわいを求め、人が集まる傾向が続いており、この動きが如実に都心回帰の人の流れを表わしています。

巨大なスカスカの大空間より、狭いところに密度を求めて人々集まる流れが始まっているのです!


そういった流れを見ると、インターパークは巨大故にこれから苦戦するのが目に見えます。

人々は密度とにぎわいを求め出しているんです!

インターパークでは人がぶつかり合うような密度を出すことは難しいです。

すべてが巨大な空間であるがゆえに、密度とにぎわいを作るには膨大な人の集客が必要になります。

若い世代が人口の多くを占める時代ならまだしも、少子高齢化が進む中では、膨大な数の人を集めるのは容易なことではありません。


一方、小規模な店舗が連なる、中心市街地の店舗は少ない集客でも、密度とにぎわいを感じやすい環境が整っています。

更に、LRT(次世代型路面電車)が開通して街の中心に公共交通が充実すれば、さらにインターパークには逆風が吹くことになるでしょう。



インターパークのこれからの流れとしては、巨大なショッピングゾーンを集約していく方向に迫られるでしょう。

今の規模のままショッピングゾーンが維持できるとはとても思えません。

不動産開発として面白そうなのは、集約するメインのモールに直結した巨大なマンション郡を作るのなんかがいいでしょうね。

ベルモールに隣接する分譲マンションのベルコートなんかは今でも絶大な人気がありますからね。


ショッピングゾーンの規模を縮小し、集約したモールの周りに巨大な住空間を配置して、街の中心まで大型バスを20分間隔くらいで走らせれば、高齢者も呼び込めると思います。

マンションに隣接して医療モールもあれば最高ですね。

いずれにしてもこのままの巨大な物販モール街が生き残るのは難しいでしょう。


これから5年位でインターパークにも激変の波が来ると予想しているので、注目しています。


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