2016年7月31日日曜日

【一等地の落とし穴。。】格安物件に飛びついたら。。どんな不動産が売れないのか!?

不動産は買うより、売るのが、10倍難しいといわれますが。。


不動産を購入する際に、出口戦略までしっかり考えて投資をする方が少ないのが現実です。





しかし!


いざ、所有不動産を売却しようとしても、簡単にはいかない時代に突入しました!!











特に『売れない』物件として思い浮かぶのは。。











『商業ビル』でしょう!













商業テナントの利用者は購入よりも賃貸のニーズが圧倒的に多いです。



オーナー視点では賃借人が入って初めて収益用不動産であり、借り手のない商業用途の不動産は税金、修繕費等の出費ばかりの金食い虫。



「負債物件」すなわち「売れない不動産」になってしまいます。






特に、近年、宇都宮市は都心の日帰り出張コース化し、大手企業も支店を撤退させる傾向が強いので、商業テナントの需要は頭打ちです。






住宅の場合、所有物件や親の持ち家などがない限り、人は必ずどこかに住居を借りて住まなければなりません。



住宅を借りる費用はいわば生活していくための経費であり必ずかかるコストになります。



経費なので安いに越したことはありませんし、多少条件が悪くても、家賃が安ければ、住んでいる人が我慢すれば済む話です。





しかし!

商業ビルのテナントはそうはいきません。

商業は投資、儲からない立地と判断されればタダでも借りない。








皆様の自宅周辺にも「貸しテナント」の看板が何年もかかっている物件があるのではないでしょうか。





それらの物件は、オーナーの希望賃料が高いから借り手がつかない場合もありますが、



そもそもその場所で商売が成り立たず、借り手がいないという物件も数多くあるのです!







宇都宮の中心市街地にも売りビルの案件がいくつかあるのですが。。


肝心のテナントが埋まらない。。。





不動産は立地がすべて! ですが。。。


『卵を生まないニワトリ』状態では、格安でしか取引されないのです。







ここで注意が必要なのは!



「安いから」というだけで飛びつかないこと!

割安物件には必ず、その理由があります!





一等地の物件でも、金食い虫が土地の上に乗っていては、価値がないのです。


建物の撤去には高額の費用がかかりますし、商業用途から住居へのコンバージョンも容易ではありませんし、多額の費用が掛かります。




一見格安に見えても、上物の撤去費用を考えたら、割高な物件も沢山あります。







立地はもちろん重要ですが、不動産投資の基本はキャッシュフローです。


常に、収益還元法を使って物件を冷静に判断する視点が必要でしょう。




過去に簡単な収益還元価格の出し方を書きましたのでご参考下さい。

【超簡単!不動産価値の算出方法とは??】










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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2016年7月29日金曜日

【スーモ注文住宅の謎?】大手ハウスメーカーからみる!スーモカウンターの本音に迫る!?

今日は、大手ハウスメーカー宇都宮支店のお偉い様との、ミーティングがあったのですが。。


そこで、普段から疑問に思っていたことを質問してみました。






何かというと!?











『なぜ、大手ハウスメーカーはスーモの雑誌やスーモカウンターに広告を出さないのか?』




勉強のため、ちょくちょく雑誌を買ったり、セミナーの内容をチェックしていて疑問に思っていたのです。



今、注文住宅を検討している方も、雑誌を見たり、スーモカウンターに行ったら、疑問に思うことではないでしょうか。








スーモには、誰もが知っている、大手ハウスメーカーが1つも掲載されていない!





住宅展示場にいけば必ずある大手ハウスメーカーはなぜすべて大手の広告媒体であるスーモに広告を出さないのか。。。









その点を率直に訊いてみましたら。。











『手数料が高いんだよ!』










キッパリ言われました。







以前も、このブログで書きましたが、スーモカウンターを利用すると住宅メーカーは建築費の5%ほどのバックマージンをスーモに支払わなければいけません。



【注文住宅選びのリスク!】タダより高いものはない!?スーモカウンターの仕組みとは!?











でも。。


広告予算を大手ほど取れない、中小ハウスメーカーが積極的にバックマージン払って広告を打っているのにどうして。。















さらに、訊いてみると!?













『スーモを利用するような人はさー。

とにかく相見積もりを取りたがって、価格も大幅に値引き要求されて、その上、高額のバックマージンだよ!

利益も殆ど出ない仕事になっちゃうからさー。。

やる意味がないよ。。』















そうだったんですね。


中立な第三者を使って徹底的に、費用や工事内容をチェックして無駄をなくす。




みたいな、コンセプトがスーモカウンターですので。。当然問えば当然ですが。。









でも!少し考えてみると。。


ほとんど儲けの出ない仕事ばかり受けるハウスメーカーって大丈夫なのでしょうか。









スーモカウンターの人だって、建築現場まで来て建物をチェックする人はいないだろうから。。。


受注だけ受けたら、ハウスメーカーやりたい放題では。。??








と、勘ぐってしまうのが、冷静な視点ではないでしょうか。





中小ハウスメーカーは大手ハウスメーカーより相当利益率が高いのか、見えないところで
手を抜いているか。。



どんな会社だって、儲けを出さなければ、倒産してしまいますからね。。







誰だって、高額の建築費を安く抑えたいのは消費者心理としてはわかるのですが。。



『安物買いの銭失い』と、ならないように注意が必要ではないでしょうか。








注文住宅って、結局すべて自己満足なのかもしれませんね。














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2016年7月27日水曜日

【宇都宮市とLRT その2!】お金だけが注目されて重要な視点が抜けている!?

宇都宮市のLRTについて国交省主催の公聴会が開かれました。



ソース→運輸審議会がLRT計画で公聴会 宇都宮




どんな事業でも賛否両論あると思いますので、意見を広く聞くことは良いことだと思います。









LRT事業に大賛成の私が本日は、LRTがもたらす価値について考えていきます。







すべての皆様にとって、一番重要な価値とは。。







あなたにとって、人生で一番重要なものってなんですか?











つねに大きな公共事業で一番問題になる部分にもなる。。










『お金』




と考える方も多くいるかと思います。








人間は今わの際に、悟りが開けるとよくいいますが。。




もしあなたが1億円を持っていて、不治の病にかかてしまい。。


余命、3ヶ月と言われてしまったとします。。





しかし!

この病を治す薬があって、1億円で買うことができます!




こうなったら、ほとんどの方が1億円を使って、薬を買って、病を治すでしょう。








この1億円を使って、買ったものって何なのでしょうか?














『時間』です!












人間は日々お金を求めて、右往左往しています。




私もそうです。。



自給自足してない以上、お金が無ければ生きていけないですからね。









しかし、いざ余命が宣告されたりしたら、



重要なのは お金<時間 とわかります!




つまり、お金はあくまでも手段であって、重要なのは常に時間なのです。





この当たり前のことを、なかなか健康な時は気付けないことが多いのです。







と、前フリが長くなりましたが。。





ではLRTと、どう関係あるのか?



反対派の方は事業の収益性にばかり着目しますが。。。(お金)





時間という最も貴重な価値への視点が抜けているのではないでしょうか。




市民が豊かに暮らせる時間を提供できる側面がLRTにはあります。





バスでもいいのでは?


という方はバスにあまり乗らない方でしょう。




バスを頻繁に利用する方は、バスを待っていて、時刻表通りにどれだけバスが来るか知っていますよね。。



そうです!

バスは貴重な『時間』という価値を浪費する移動手段になります。






到着時間もアバウトにしかわかりませんし、バス停にも時間通りに来ることのほうが珍しい。。


バスを利用するには大切な時間を無駄に提供しなければなりません。






便利なマイカーも朝の渋滞などでは、時間に余裕を持って出かけなければなりません。



マイカーですら、通勤に使うには、貴重な時間を浪費しなければならないのです。




一方、

LRTは時間の読める、交通機関になります!






街全体にとって、時間が読める公共交通を入れるインパクトは計り知れません!!






朝の10分はすべての皆様にとって大変貴重な資源ではないでしょうか。





バスと違って時間が読めるLRTは、通勤や通学に便利な移動手段となります。




マイカー通勤している方は利用しないと思われる方も多いと思いますが。。

通勤に時間が読めるメリットが浸透すれば、LRTを使う方も徐々に増えるでしょう。




すると!

道路の渋滞も劇的に改善されていきます。


(10%でも車通通勤の方がLRTを使うと渋滞が大幅に改善されます。
 車は1人が専有する道路の面積が広いので。)






結果的にLRT導入で、


すべての皆様にとって一番大切な 『時間』 を得ることにつながるでしょう。








LRTの開通は不動産業にも大きなインパクトを与えることは間違いありません。



私自身は不動産の開発を通して、宇都宮市の発展に貢献していきたいと考えています。



未来の世代に夢や希望を与えられるだけでなく、貴重な時間も与えられるLRT。








順調にいけば、2019年12月に駅東エリアから順次開業予定です。



宇都宮市のブランド力アップにも期待できるので開通が待ち遠しいです!










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2016年7月25日月曜日

【急悪化した景気!?】日経消費DI大幅悪化!宇都宮の不動産市況の今!?

日本経済新聞によりますと、消費者の消費意欲が急減速しているようです。

なんと!2011年の東日本大震災の直後以来の低水準に落ち込んだもようです!


ソース→日経消費DI、16ポイント悪化 支出意欲は大震災直後並み 






東京圏一人勝ちの恩恵を受けている、宇都宮市は全国的にも景気が割と良い、恵まれた経済環境にあると思います。




家賃も割といいお値段するので、引っ越してきて驚かれる転勤族の方も多いです。





そんな宇都宮でも。。

以前、私がこのブログでも書いたように、不動産のプチバブルが一息ついてきた感があります。




今は、冷静な買主さんが増えているのを感じます。




元気がいいのは、収益物件を求める投資家の皆さんばかりで。。


一般のマイホームユーザーは冷静に様子見ムードが強くなったように感じます。





先日、リフォームの現場で職人さん達と雑談した際も、


今は受注が少なく、暇だとのこと。。





このまま、消費意欲が落ちていくと。。


再びデフレ化が進むようなことが起こるかもしれません!





そうなると、不動産相場も今まで上昇した分が一気に逆戻しされることでしょう。





日銀がさらに、緩和を行い、資金をジャブジャブ不動産市場に投下するのか?



今の状況は確実に、一旦相場はピークアウトした感があります。







その徴候に、最近、宇都宮の賃貸市場はほとんど動きなく、大変な状況になっています。


大手アパート管理会社からの営業が連日すごいことになっています。。






売買市場も、ここ数ヶ月、売り物件が急増していて在庫が増え、動きが急減しています。







弊社は物件を買いたいユーザー様を数多く抱えているので、こういった不況期にとても強い会社です。


下がり相場でも商売はぼちぼちやらせて頂いております。





急いで売却をしたい売主様から物件の買取依頼もたくさん頂ける、ありがたい相場タイミングでもあります。







ということは!






買主さんにとっては、

今はマイホームを探す絶好の好機到来です!






今は、有利な条件でマイホームが選べるチャンス!


値引き交渉もやりやすい局面です!






人の行く裏に道あり花の山




相場の格言どおり、集団と真逆に動ける人がいつも得するのが世の常です!








逆に、処分したい不動産をお持ちの皆様はあまり欲張らず、早めの売却が有利な局面でしょう。











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2016年7月24日日曜日

【お金になる家!】マイホーム探しの落とし穴!?宇都宮市のゴールデンゾーンとは!?

日本人は、欧米人と比べると、極端に住み替えをしない傾向にあります。


そのため、マイホームを購入する際に、『住み替え』まで意識する方は少ないでしょう。




ほとんどの方は、『終の棲家』として、引っ越ししないつもりでマイホームを購入します。



【お金になる家!】を意識することより、自分たちの夢や希望だけにフォーカスしてしまいがちです。







しかし!

いざ、住み替えが必要になって初めて。。




『あ~あ、なんでこんな家買っちゃったのかなぁ。。。』


なんて、ことになる方が多いのが現実です!





では、どんな家を買えばいいのか?



そのポイントとは?





流動性の高い家です!





つまり、売却に出すとすぐに売れる家!


お金になる家とは流動性の高いお家になります。







そうなると、一番重要なのが立地になります!



立地の良い不動産は流動性が高く、換金性が高いので資産価値も高い。



宇都宮市でも、ゴールデンエリアと私が示している下の地図エリアは非常に資産価値が高い、お金になる立地になります。




このエリアは更地で駐車場にした場合、1台1万円以上賃料のとれるエリアで、なおかつ100円パーキングでも需要のあるエリアです。





つまり、更地にしておいても安定的にキャッシュフローが稼げる価値ある場所になります。






しかし、このエリアは売り物件がほとんどなく、価格も高いので、一般の皆様にはなかなか購入を検討できないケースも多いと思います。







では、このエリア以外で物件購入を検討する際はどんなことに気をつければいいのか?





土地を購入する際は、接道の幅、方角(南もしくは東)、間口が広い整形地に徹底的にこだわって下さい。


角地ならさらに、いいでしょう。



ここを妥協してはいけません。





旗竿地や間口の狭い土地、接道が6m未満の土地は人気がありません。


北道路の物件も住宅では人気がありません。



安いからといって、条件の悪い土地を買うなら、多少面積が狭くなっても条件の良い土地の方が後々、資産として価値が残ります。





また、住宅を建てる際も、


あまり奇抜なデザインの外観や内装は好まれませんので注意が必要です。



よほどセンスに自信がある方ならいいと思いますが、時代が変わればトレンドも変わります。





無難な家の方が、資産価値が高いのは間違いありません。




更に、住宅の場合は、中古になった際、

大手メーカーの建物が断然有利です!



構造も、木造よりも、鉄骨造やコンクリート造の方が古くなっても、建物を評価してもらいやすいです。




マンションでしたら、最上階や角部屋は流動性が高く、資産価値が高いので、購入する際は、少し高くても、そちらを選ばれるのをお薦めします。





重要なことは、将来の住み替えを意識した物件選びや、設計を行うことです。






『終の棲家』だから自分のやりたいように、好きな場所に建てる。


もちろんそでも構いませんが。。





もし、住み替えが必要になってしまった場合は苦労します。






重視する順番は

1.立地→2.土地の条件→3.建物


となります。




立地が良ければ、ほぼ問題はありません!


立地を妥協するなら、土地の条件を妥協してはいけません。


両方妥協するなら、建物は大手メーカーにするなどの対策が必要でしょう。





賢いマイホーム選びとは、人生に何が起こっても柔軟に対応できる物件を選ばれることではないでしょうか。








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2016年7月23日土曜日

【ポケモンGO!よりも。。】生活保護審査が厳しくなったことによる影響!?

昨日から配信された、『ポケモンGO』の話題で世間はもちきりですね。


私が、管理している物件もオートロックなしのマンションが多いので、多少心配しております。


勝手に敷地内をウロウロされると何かと物騒ですからね。。。







しかし!


ポケモンGOの影響よりも、もっと深刻な影響がここ最近、顕著になっています。




なにかというと。。!?





『マンションのゴミが荒らされる事態が多発しています!』






先日も、管理物件の見回りをしていたら、ゴミ置き場に!


怪しいおじさんが。。。!!




当然、注意しました。






皆様のご想像通り、ホームレスのおじさんです。







私が管理しているマンションは、JR宇都宮駅や中心市街地の物件ばかりなのですが、ここ最近、ホームレスの方が急増しているのを感じます。




ゴミ置き場を見れば、すぐにわかります。



衣類や靴など使えそうな物を見つけると、ゴミを散らかして持って行ってしまいます。







10年位前までは、JR宇都宮駅や駅東公園にホームレスの方が沢山いましたが、生活保護ビジネスの浸透!?とともに一気に姿を消しました。




それが!

ここ最近、また急に増えているのを感じます。






これだけ空き物件が増えているのに、ホームレスの方が増えている!


何か、矛盾を感じるところでもあります。。







財政の悪化から、生活保護の支給要件が厳しくなるのはわかります。


ただ、そのしわ寄せは、まわりまわって、一般市民に来ることになります。






治安が悪化したり、ゴミが荒らされるようになったり、公園に近寄りにくくなったり、と


とにかく問題が増えて、解決するのにコストが掛かることになります。





これでは、何のための節約かわかりません。。。






弊社でも、管理物件の掃除をマメに行わなければならなくなっているので、コストアップになっています!



生活保護まで、いかなくても、行政が空いてる物件を借り上げて、ホームレスの方々に住まいと食事を提供すれば、大分問題も解決すると思います。



住まいと、食事だけなら、生活保護よりも大分コストを抑えられると思いますので、是非、検討して頂きたいものです。










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2016年7月21日木曜日

【不動産投資は罠だらけ。。】金持ち大家さん・サラリーマン大家さんの違いとは!?

こちらのブログを見て頂いて、これから不動産投資をしたい皆様からご質問や投資のご相談を受ける機会があるのですが。。



私は基本的に資産家の方以外の、これから資産家になりたい方向けにはコンサルティングは行っておりません。







なぜかというと、私が普段お仕事させて頂いている、



資産家の皆様とサラリーマン大家さんでは、

投資の目的が全く違うからです。






資産家の皆様が求めていることは、一般の資産形成を目指している皆様にはわからないことだらけだと思います。



私も、この仕事をさせて頂くまで、まったくわからいない価値観ばかりでした。








一番の大きな違いそれは??



地主さんや資産家の皆様はすでにお金持ちであるということ!



『そんなのわかってる』、と、言われそうですが。。








その先を考えて頂きたいのですが、



資産家や地主さんは、


お金を充分に持っているので増やす必要が無い!







私のようなコンサルタントにお願いしたいのは?






資産を守ってほしいことなのです!








一方サラリーマン大家さんを目指しているような皆様が求めているのは?




わずかな元手でレバレッジを張ってリスクを取り、


資産を増やしていくことになります。







この目的の違いは大きく、



私は普段、ゴールキーパーのポジションを守っているのに。。


資産を増やしたい皆様からは、

フォワードのポジションをして得点をたくさん決めろ。。



と、言われているようなものです。




ポジションが違えば、仕事の内容もまったく違います。


スタンスの違いで不動産投資の内容も大きく変わってしまうのです。







昨今は、不動産投資ブームで、ここ宇都宮にも首都圏から多数のお問い合わせがあります。





しかし、

これから資産形成をしたい方に、

不動産投資は全くお薦めしてません。





これから人口減少が確実な日本で、多額の借金をして不動産を購入し、運営して、利益を出していくことは容易なことではありません。





そんな環境がわかっているのに、火中の栗を拾うような行為をすすめる、コンサルタントや成功体験を商売にする大家さんはとても信用できません。





自分の物件を売りたかったり、ノウハウを買ってもらうことばかりが目的で、相手が破産しても関係ないとしか思えません。






確かに投資はすべて自己責任になりますので、どんなリスクを取るのも自由です。




しかし、失敗する確率が高く、多額の借金を必要とする不動産投資を甘言や美麗な言葉を並べて薦めるコンサルタントが多いことに驚きます。






1億円借りて、1億円のマンションを購入しても、正味資産は差し引き0で、キャッシュフローが赤字ならなんのための投資かわかりません。



せいぜい、『1億円のマンションオーナー』と言われて、いい気分になれるくらいでしょう。







私が資産家の皆様から教えて頂いた、最も重要なことは、


資産形成に近道はない!




ということです。








不動産投資は借金をして多額の投資を行うので、急にお金持ちになったと錯覚できます。


融資を受けられれば、急にお金持ち気分になれる不動産投資に興味を持つのもわかりますが。。



このような資産形成をしたい皆様に多く見られるのが、一攫千金を目指している傾向です!








そんなうまい話は、この世の中にありません!







私は、コンサルタントとして、今までもこれからも、業務は私一人だけでやるつもりです。



そのため、手厚くお世話できる人数が限られておりますので、特定のお客様と深い関係での仕事に業務を専念させて頂いております。






これからお金持ちになりたい!と考える皆様は、


広い視野と長い時間をかけて資産形成を目指すのが賢明かと思います。





大器は晩成す!





ゆっくり着実に根をはっていけば、台風が来ても倒れない丈夫な資産の木が育つことでしょう。










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2016年7月20日水曜日

【いい物件を逃した(T_T)】買主さんは浮気者!?賢いマイホーム購入テクニックとは!?

弊社のサイトご覧頂いている皆様のほとんどが、新たに不動産を購入されたい方だと思います。


本日は、俗にいう、【いい物件】を購入するための、テクニックをご紹介します。







結論からいうと、



賢い買主さんとは?


浮気者でない誠実な買主さん!




と、いうことになります。









まず考えて頂きたいのは、


いい物件とは??どういった物件のことか?





それは、


あなただけでなく、他の購入者も欲しがる競争になる物件になります。







具体的には、



・欲しい方が沢山いる人気エリアの物件(売り物件がなかなか出ないエリア)



・欲しい方が沢山いる人気の条件(地型・道路付け・日当り・周辺環境など)



・相場より安く販売されている物件(売主さんに事情があり早く売却したい物件など)





誰もがこのような物件を競い合って欲しがります。


不動産は2つとして同じものがありませんので、誰かが購入したら、あなたは購入できません。





あなた以外の誰もが必死で、人生最大の買い物となるマイホームを探されています。





では、

この競争とはどんな競争なのか??を考えて下さい。







それは!





物件情報をいかに早く入手できるかの競争になります。








いかに早く、自分の希望物件の情報を入手できるか!


ここが物件購入を満足させる別れ道となります。








不動産情報はスピードが命!

ですから、紙媒体からはほとんどの企業が撤退してしまいました。



媒体の中で一番情報が早いのがインターネット。






今は、インターネットで沢山の物件情報が瞬時に閲覧できる便利な時代ですが。。

逆にインターネットに接続すれば、すべての皆様が同時に情報を取得できてしまいます。




これでは、情報取得の差はタイミングの勝負になってしまいます。






ネット情報での不毛な戦いをしないで賢い情報収集をする方法とは??



それは簡単で、

インターネットの情報元はそもそも誰かを考えればよくわかります。





情報は当然、不動産会社から発信されることになります。






実は、いい物件はインターネットに公表される前に決まってしまうことがほとんどなのです。








つまり、



インターネット公開前に希望物件の情報が入手できれば他の買主さんよりも有利になります。









具体的には、どうすればいいのか?





情報が集まる不動産会社で信頼できる会社に、専任で物件購入の仲介依頼をお願いする!

この、【私は浮気しない、あなただけ!】、作戦が便利で効果的です!






買主さんのほとんどが、不動産業者を信頼せず、浮気者な行動をしてしまいます。




【よくある買主さんの行動】

インターネットで見つけた気になった物件を沢山掲載していた不動産会社A社に相談に行った。

希望の条件に合う物件なかったので相談だけして帰った。





後日、インターネットで気になった物件を見つけたのでB社に内見をさせてもらったが実物が気に入らなかったので購入を見送った。。





また後日、インターネットで気になった物件を見つけたのでC社に問い合わせしたがすでに申込みが入っていたので購入できなかった。。





まだまだ、満足いく物件が見つからない。。。
日々ネットで情報収集をしている。。。






買主さんはどの物件を契約して、どの業者を通しても支払う手数料は変わりません。



だったら、不動産業者をしっかり使って、仕事してもらったほうが良いに決まっています!







ですから、浮気をしないで、自分と相性の良い親切な営業マンがいたら、




『私は絶対浮気しない!あなたを通して絶対契約する!専任でお願いするから物件を探して!』


こう宣言してあげましょう。






不動産業者も日々多忙です。。


買うか買わないかわからない、お客さんを真剣にはフォローできません。。







しかし、買主さんが自分を指名約束してくれていれば、一生懸命買主さんに変わって物件を探してくれます。




しかも!

業者はネット掲載前の業者間ネットワークに登録された物件をすべて瞬時に閲覧できる立場にいるのです!





ここをうまく使わない手はありません!






せっかく高い手数料、ギャランティを支払うなら、とことん気に入った営業マンに仕事してもらうのが賢い購入術なるのは間違いありません。






ポイントは自社で物件の買取をしていて、豊富に仲介物件も取り扱っている会社と契約することです。


なぜなら、そういった不動産会社には他の不動産会社からもいち早く売り物件の情報が集まるようになっているからです。







浮気しないで、不動産会社をうまく使える買主さんは、



結果的に【いい物件】を購入できて、【満足いく契約】もできる賢い買主さんではないでしょうか。











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2016年7月18日月曜日

【危険な徴候。。】ファミリー向け賃貸の貸家ブームは続くのか!?

10年位前までは、

転勤などで宇都宮にくるファミリー層が、満足いく賃貸物件を探すのは一苦労でした。






当時のファミリー向け物件の中心は3DKのアパートばかりで程度の良い物件がほとんどありませんでした。





数少ない、ファミリー向けの賃貸マンションでも、3LDKで65㎡程度の物件で、設備もそこそこなので、夫婦子供2人のようなモデル世帯が満足できるような仕様ではありませんでした。






分譲マンションの賃貸もほとんどなかったので、マイホームを建てた方が賃貸に出すわずかな物件を取り合うような状況で。。


4LDK、100㎡を超えるようなマイホームの賃貸一戸建ては、情報が入るとすぐに申込みが入るような美味しいマーケットでした。。。








時は流れ。。現在は。。








そういった状況をみた、


建築会社が、地主さんに賃貸用一戸建てを猛プッシュ!




相続時にアパートよりも資産分割しやすいこともあり、ここ10年で一気に貸家ラッシュとなりました。








さらに、ここ10年で分譲マンションもかなりの数が建築されたこともあり、転居後に賃貸に出すケースも急増!








ファミリー向け賃貸は10年前に比べると驚くほど、選択の余地が増えました!









しかし!


何事も、『過ぎたるは及ばざるが如し!』









需要を超える供給が行われたら、当然儲からなくなっていきます。。







なにより、ここ10年ほど金利が史上稀に見る低水準で推移していることもあり。。




今は、高い家賃を払うなら、ファミリー層は迷わずマイホームを購入してしまいます!










賃貸物件同士でも熾烈な競争をしなくてはならないのに。。。








さらに、


販売されている、新築住宅や中古住宅、中古マンションとも競争しなければいけない環境となりました。








この状況でもまだ、ファミリー層向け賃貸一戸建てを新築されている地主さんがいかに多いことか。。。



ちょっとスーモでも見れば、営業マンの言っていることがいかに都合のいいことか簡単にわかりそうなものですが。。。







中古住宅が大量に市場に供給されていることからも、これからファミリー向け賃貸は非常に厳しい市場環境になるのは間違いありません。



よほど良い場所でなければ、ファミリー向け賃貸で利益を出すのは至難の業でしょう。







ファミリー層向け以外の賃貸物件であれば、今後も販売されている物件と競争することはありませんが。。



ファミリー向け賃貸は、中古住宅の価格が大幅に下落すると、家賃を大幅に値下げせざる得ない状況になるでしょう。









さらに今後は、空家問題が深刻になることがわかっている中。。




貸せない、売れない、中途半端な仕様の賃貸用一戸建は今後大きな不良資産になることが予想されます。











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2016年7月17日日曜日

【一進一退!】変化する中心市街地!商業利用からの脱却が必要!?

宇都宮市の中心市街地では、他の地方都市と同じく商業店舗の入居に苦戦しております。



アーケード商店街、オリオン通りは私が学生だった1990年代の賑わいが嘘のよう。。


オリオン通り以外も、中心市街地全体の商業地が苦戦しています。






ここ宇都宮市にも1990年代以降、郊外に大型駐車場を完備したショッピングモールが次々に誕生しました。


それに伴い、中心市街地の商店街はどんどん廃れていきました。






最悪のピークはリーマン・ショック後の2008年前後だったと思います。



最近は、元気のある飲食店がポツポツ出店し始めて、少しずつ活気を取り戻しつつあります。







しかし、その一方で物を売るお店はどんどん閉店ラッシュ!




ここ最近はネット通販にも押されて、個人商店の生き残りは厳しいのが現実でしょう。





中心市街地が飲食店ばかりでも良いのですが、これだけ物販のお店が退店していく状況では、飲食店だけでテナントを埋めて街を活性化させるのは難しいでしょう。






私としても、この街の発展のために中心市街地の再生に不動産開発の側面から是非協力していきたいと考えています!






私が考える、中心市街地、再生の方法はただ1つ!

住民を商業地に大勢居住させること!



商業地周辺に人が集まれば、生活に必要なお店も自然と増えますから空きテナントの問題も徐々に解決されていくはずです。







では、どうやって中心市街地に住民を移動させるか?





問題は中心市街地に住居が少ないことなのです!





現在、パルコの南側に宮島町十文字の交差点に、31階建の再開発タワーマンションが建設中ですが、

→『プレミアム分譲マンション!?』中心市街地の再開発プロジェクトについて!



こういった良質な住居をどんどん開発することです。







中心市街地に住みたいというニーズは高齢化の影響もあり非常に多いのですが、肝心の物件が少ない!









そこで、提案したいのが、行政の規制緩和や補助です!





中心市街地の商業ビルを住居にコンバージョンしたら、固定資産税を減額するとか、


低層階を商業店舗にして高層階を住居にしたら、容積率を緩和するなどなど。。





お金をかけなくても、工夫次第で街の再生を民間主導で行わせる方法はたくさんあると思います。


行政サイドにも是非、知恵をしぼって頂きたいですね。





私個人としても、投資家の皆様に、良質な住居への投資や開発を提案して中心市街地の再生活性化に貢献していきたいと考えています。







この街を再び元気にしたい!




今年10月には、二荒山神社の近くにサンプランの西支店をオープン予定いたしております!





同じ志の皆様と協力して活動したいので、オープンしたらお気軽に事務所にもお立ち寄り下さい。











★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2016年7月16日土曜日

【アパートの異常事態!】新築なのに半分以上が空室の現実!?

弊社は売買取引専門の不動産会社ですので、賃貸契約取扱いは管理物件くらいでほとんど行っていないのですが。。



大手アパート建築会社(D社)から、毎日のように客付け依頼のメールが来ます。



メールに載っている物件をみて、びっくり!






築1年未満、新築なのに。。入居率40%!




完成は、今年の年始くらいなので、春の繁忙期にも入居募集がされたはずの物件!


それなのに。。入居率40%!つまり半分以上が空室なのです。






場所は宇都宮市でも今、価値が急低下している、市の北西部。



宇都宮市の北西部は、建設予定のLRTや在来線などの公共交通機関もなく、人気の急低下しているエリアです。



特に環状線の外側のエリアはこれから価値が急低下していくでしょう。








将来的には宇都宮市はこのエリアから地価が急落、空家が急増していくことが予想されます。



現に、今、弊社でもこのエリアの売り物件にはほとんど反応がありません。









路線価には反映されていませんが、現場の相場感覚では年率10%ほどの減価というところでしょうか。

数年後には売りたくても、売れない物件が続出してくるでしょう。









そんなエリアにもアパートを建築してしまう、D社は業界では評判のブラック企業で、泣きを見た地主さんが数多くいる建築会社。









まだ、この会社で新築のアパート建てる方がいるのには、驚かされます。



家賃保証という、保証まがいの仕組みに簡単に騙される世間知らずの地主さんがいかに多いことか。。





それだけ、地主さんの頭の中は、【相続対策=アパート】しかないのがわかりますし、しっかり相談できるパートナーもいないのでしょう。







そもそも価値の減価が著しい場所はさっさと売って、価値の維持できるエリアに資産を組換えしないと価値のない土地だけ残って、資産がなにも残りません。





そんな場所は相続対策でアパート建てるのに向いていないのです。






人口減少、世帯数の減少が加速してくると土地の価格は都心といえども全国的に下落することは避けられないでしょう。







何事もうまい話には裏があるもの!

ノーリスクでお金だけ安定的に入ってくる。

そんなことあるわけありません!






本当に儲かるなら建築会社が自分で直接アパートを建てて運営します!










10年位前までは、アパート経営は築10年位までは何も問題はなく満室を維持し、築10年後からが勝負だった時代でした。




しかし!今は!建てた瞬間から、綱渡り経営。。。


これでは早晩、経営が破綻するのは目に見えています。





今は、投資ブームで金融機関もサラリーマン大家さんにまでどんどん融資をつけています。






実は、アパート経営をしてしまった地主さんにとっては今は大チャンス!






ババをすすんで引いてくれるプレーヤーが沢山いる。






このブームに乗るのではなく!

うまく売り抜ける!






そして、しばらくキャッシュでポジションを維持し、インフレが明確化してから動くか、不動産価格が暴落したら、宇都宮市中心部の価値の落ちにくいエリアに物件を仕込む。






そうやって、資産を組み替えているお客様も沢山いらっしゃいます。


このような方達は今の日本の状況でも確実に資産を増やしている賢者の資産家です。






先祖由来の土地は自分のお屋敷だけで十分です。






柔軟に考え、価値の急落している土地は売れなくなる前に、さっさと処分して、資産を組替える。




子孫に賢く価値ある資産を残してあげることこそ、本当の相続対策ではないでしょうか。










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2016年7月13日水曜日

【地主さんカモにされる実態2!】最後に泣きをみる展開が。。!?

昨日のブログの続きになります。


税理士さんから相続対策でアパート薦められたら、要注意です!




税理士さんのところには、アパートを建築したいハウスメーカーの営業マンがちょくちょく顔を出しているのです。




そして。。

税理士さん達に、顧問先の資産家を紹介してほしいので、営業攻勢をかけています。



具体的には、お客さんを紹介してくれて、うまく建築してもらえたら、紹介料としてリベートを支払うというもの。








だいたい、建築費の3%くらいが相場です。



1億円のアパートを建てたら。。

→税理士さんに300万円がリベートして支払われます。





こういった事を知っている地主さんはほとんどいないのではないでしょうか。






ほとんどの地主さんは、財布の中身を公開している税理士さんの話をすべて信用して、言われるままにアパート経営をしてしまう。。。








アパート経営を薦めた税理士さんも、今のアパート経営の実態をほとんどわかっていない!



税務上は節税になるし。。



家賃保証もあるようだし。。(保証というからくりだとわかっていない!)



自分も高額の報酬をもらえるし。。




こんな状況で安易にアパート経営を薦めてしまう税理士さんも多いのが現状です!









そして。。問題が起こるのはほとんどが築10年を経過してから。。


入居状況が落ちてきて、高額のリフォーム費用を請求されたり、家賃の保証額を大幅に減額されたりして。。





地主さん:『アパート経営なんかやるんじゃなかった。。。(T_T)』







そんな、状態で税理士さんに文句を言っても、時すでに遅し!




建築した土地を取られて。。最悪の場合は自宅まで取られてしまう。。


すべての財産を失い。。なんのための相続対策だったのか。。。






こんな最悪のケースもこれから人口が大幅に減る状況を考えると、珍しくなくなるでしょう。






私が一緒にお仕事している税理士さんも、相続対策でアパート経営を薦めることがあります。


しかし、私に専門家として、アパート経営のアドバイスを依頼され、適切なプランニングを一緒に提案するようにされています。






私は、地主さんから報酬をもらうので、建築会社からリベートは一切もらいません。

中立的な立場で、地主さんに土地活用の適切なコンサルティングを行わせて頂いています。





基本的に今の状況で安易なアパート経営はオススメしてません!

資産価値の高いエリアの中古アパートを買うなどの不動産コンサルタントならではの手法をご提案したりします。






税理士さんと不動産コンサルタントが一緒になって、末永く安定的な相続対策と土地活用がセットで提案されることは、ほとんどないのが現状です。








これから日本では人口減少、世帯数減少は避けられません!


ただでさえ、空き家率の高いアパート経営を安易に行う時代でないことだけは間違いありません。










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2016年7月12日火曜日

【地主さんカモにされる実態!】相続対策の相談相手はだれに!?の間違い!!

今日は、お世話になっている税理士さんと一緒に、先生の顧問先の地主さんの相続税対策での土地活用のご相談に行ってきました。




いつも感じていることですが。。








ほとんどの地主さんや資産家の方は、自分のお財布を預けている、税理士さんや会計士さんのお話は絶対だと思っている方がほとんどです。





日本の場合は相続の80%は所有不動産の問題なのに。。

所有不動産の相談相手は『税理士さん!』。。。




ほとんどの税理士さんは不動産の活用や運営に関してはまったくの素人です!





当然です。


税理士さんは税金のプロで、不動産のプロではないです!






先日もある税理士の先生と雑談しててびっくり!。。。






先生:
『オレもアパートでも建てて、一儲けしようかと思っているけどどうかな?』



私:
『えー!でも、これから人口減で空家が急増するのは確定してますし、儲けを出すのはかなり至難の業ですよ。』



先生:
『でも、知り合いのハウスメーカーの営業が30年家賃保証するから大丈夫だっていってたし。。』



私:
『先生!家賃保証って言っても、30年間同じ金額を保証するわけではないんですよ!あくまでも彼らの言い値で借り上げをしてくれるだけのことで。。市況によっては最初の設定の半値でしか借り上げをしないとか、普通にやってきますよ!』



先生:『えー!それは大変だ。。顧問先にもたくさん紹介しちゃってるのに。。。』




私:『借金を返せなくなって、家屋敷まで取られる方も結構いますよ。』




先生:『んー。やっぱりオレはやめておこう。。』






この程度の知識しかない税理士さんに高額な不動産資産の運用アドバイスを求めている地主さんの現実!危険すぎます!





やはり、餅は餅屋です!





私は、コンサルティングをするにあったて、税理士さん、司法書士さん、弁護士さんと
チームで仕事をしております。




私は、不動産の活用方法や運営に関しては自信がありますが。。

税金や法律面の知識や活用法には自信がない。





そこで、各専門家がチームを組んで、地主さんや資産家の皆様のご相談に対応した業務を行っています。




資産家の相続対策、相談相手は当たり前ですが。。





相続税や税金の相談は税理士さん会計士さん!


相続で争いが起きそうなときは、法律の専門家の、司法書士さん弁護士さん!



相続対策で不動産をどう活用するかは不動産の専門家!






相続対策で不動産のコンサルティング依頼するのは非常に重要です!


そこをケチって後々泣きを見る方が多いのも事実です。






家が火事なのに、110番して警察を呼ぶようなことはされないのが賢明ですよね。



資産家や地主の皆様は、相談相手を間違わないよう常に注意が必要でしょう。









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2016年7月11日月曜日

【低迷する家賃相場!】中古マンション価格暴落のサイクルとは!?

参議院選挙が終わり。。

終わってみれば、自民躍進!アベノミクス継続の展開となりました。




今後も、金融緩和、マイナス金利政策が継続し、デフレ脱却に向けた政策が行われていくでしょう。


(引用 http://www.woman110.com/)




そんな政府の思惑とは裏腹に、世間は再びデフレに向けて舵を切っているように感じます。


東京都心では、高騰していた中古マンション価格も在庫上昇で頭打ちのようです。






ここ宇都宮では中古マンションの価格上昇のピークはすでに過ぎた感があります。

ここ最近、売り抜けた方はいいタイミングで売買したと思います。




不動産価格は

【賃貸物件】→【中古物件】→【新築物件】

の順に価格が反映されていくのがセオリーです!




しかし、昨今の値上がりプチバブル相場では、この流れの元となる、賃貸物件=家賃が全く上昇していません。




マイナス金利政策により、史上稀に見る低金利融資が、不動産価格を押し上げたので、実態の需給を反映していない、金融バブル相場ともいえるでしょう。




賃貸物件は競争の激化でとても家賃をあげられるような状況にありません。





宇都宮では良質なファミリー向け賃貸物件がほとんどなかったので。。


大手企業向けの社宅に採用されやすい、分譲マンションの賃貸や良質な一般住宅の貸家は強気の募集が目立ちました。。




分譲賃貸マンションは敷金礼金を2ヶ月ずつ要求する物件も少なくない。


今時、東京都心でもVIP物件を除けば、初期費用を4ヶ月取る物件は少ないです。




賃貸マーケットは募集設定を見れば貸主の有利さや競争環境がよくわかります。




それだけ、今までは分譲賃貸はおいしい投資だったのですが。。

そこに目をつけた投資家が殺到し、市場が飽和状態に!!





おいしいマーケットだった、分譲賃貸市場にも徐々に値崩れが起こっています!





借主サイドも低金利で融資が受けられるので、高い家賃なら迷わず、物件を購入して、賃貸マーケットから出て行ってしまうのも、大きく影響しているでしょう。






金融バブル相場で物件を簡単に購入できても、家賃を稼げなければ、投資家は損切りをするしかありません。



このまま、初期費用の低下と家賃の下落が起これば、いずれ中古マンション価格が大幅に下落することは避けられないでしょう。











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2016年7月10日日曜日

【カギのいらない生活!】スマート化する住宅の行方とは!?

これからマイホームのリフォームをする予定もあり、いろいろと最新の建材や住宅設備を検討しているのですが。。



最近の玄関ドア用のスマートキー、進化がすごいです!



(引用 http://www.miwa-lock.co.jp/tec/products/smartkey.html)




IT関係の見本市にちょくちょく顔を出していたこともあり、玄関ドアに設置できるスマートキーは1年位前から注目していたのですが。。





実際は、ベンチャー企業が開発した、ほとんどの商品が使い物にならない印象でした。





例えば、スマホが鍵代わりになるスマートキーとアナログキーを比べても!





(携帯使用のスマートキー)

ポケットからスマホを取り出して→スマホのロックを解除
→アプリを起動して→ドアを解錠

VS

(アナログキー)

ポケットから鍵を取り出す→ドアに鍵を入れ解錠







アナログの方がスマートでは!!

と、ツッコミが入りそうな製品が多かったです。。





それが。。

1年ほどで進化がすごい!






マイカーではスマートキーを導入していたので日々、スマートキーの便利さを実感していましたが。。


マイホームにも簡単に導入できるようになってるようです!!







スマートキーは海外製の物も多いので、電池切れや故障した際に不安がつきものでした。



カタログを引用させてもらった、美和ロックさんのスマートキーシステムは車にも採用されている実績ある仕様なので安心です。





賃貸マンションでも、スマートキーを導入すれば、鍵交換を毎回しなくて良くなるので便利になります!


最近は、セキュリティへの関心が非常に高いのを日々感じていますので、低コストで差別化もできるスマートキーは大家さん注目のアイテムになるでしょう。



今後は価格もどんどん安くなり、賃貸物件などにも急速に普及していくと思われます。






共働き家庭が増えたこともあり、家事のスマート化が求められている時代!


あらゆるスイッチや家電がネットワークに繋がって、自動で何でもやってくれる。




そんな夢のような住まいが近い将来やって来るのかもしれませんね。









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